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第十三条主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》（见附件4），同时转入清算审核程序。对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的、《鉴证报告》内容不规范、审核鉴证事项情况不清楚的，主管税务机关应退回纳税人补充资料或重新修改《鉴证报告》，并向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》（见附件4），要求纳税人在30日内补报。纳税人在规定的期限内补齐清算资料或提交规范的《鉴证报告》后，主管税务机关予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》，同时转入清算审核程序。
对不符合清算条件的项目，主管税务机关不予受理。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。
第四章 清算审核
第十四条主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在发出《土地增值税清算受理通知书》之日起60日内完成清算审核（不含纳税人应主管税务机关要求的补正材料时间）。主管税务机关的清算审核以案头审核为主，必要时可开展实地审核。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
主管税务机关应当在完成土地增值税清算审核之日起10日内向纳税人发出《土地增值税清算申报通知书》（见附件4），要求纳税人在收到《土地增值税清算申报通知书》之日起15日内办理清算申报。纳税人在此期限内补缴的土地增值税，不加收滞纳金。
清算结果为退税、清算结果与主管税务机关预先了解明显不符或有其他明显异常情形的，主管税务机关应当按照规定填报《主管税务机关移交稽查局土地增值税清算案件交接表》，经审批后移交稽查局进行核查。
经审批需移交稽查局审核的项目，由稽查局根据规定对纳税人做出相应处理。
第十五条土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准，以分期项目为单位清算。开发项目中包含普通住宅和非普通住宅的，应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
第十六条纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
主管税务机关应当根据纳税人报送的清算资料，结合销售发票、商品房买卖合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房预售许可证、测绘结果以及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入。必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
主管税务机关应当评估纳税人房地产销售价格的合理性，审核有无售价明显偏低情形，对于售价明显偏低的，要求纳税人提供书面说明。对于售价明显偏低又无正当理由的，由主管税务机关按照《办法》第十七条第一款的规定确定转让房地产的收入。
第十七条非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
第十八条土地增值税扣除项目包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；（三）房地产开发费用；（四）与转让房地产有关的税金；（五）国家规定的其他扣除项目。
第十九条扣除项目应当符合下列要求：
（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
第二十条纳税人应当准确核算取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费。
（一）纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”，准予扣除。对纳税人逾期开发补缴的土地出让金，允许计入为取得土地使用权所支付的款项，准予扣除，但纳税人缴纳的土地闲置费、滞纳金和罚款不得扣除。
（二）同一宗土地有多个开发项目，纳税人应当按照合理、合规的方法分摊土地成本，准确计算各项目所占的土地面积和土地成本。
（三）纳税人应当准确核算取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费，支付的拆迁补偿费应当与拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证相对应且已实际发生。
1、对纳税人无偿或以较优惠价格归还给搬迁户的，应视同销售计算其收入。对等面积安置部分，其收入按安置房的价格计算，具体金额包含重置价和补差价。对超面积部分应按《办法》第十七条第一款规定确认收入。对于回迁房的开发成本按等面积安置部分确认的收入为扣除额。
2、纳税人采取异地安置的，异地安置的房屋价值按厦门市政府公布的当年安置房价格视同货币安置计入开发成本。
3、货币安置拆迁的，纳税人凭合法有效凭据计入开发成本。 |
