三种车位的成本分摊与涉税处理

来源:税屋综合 作者:税屋综合 人气: 时间:2021-07-22
摘要:将地下车位成本与住宅、商业等业态成本按照总可售面积进行平均计算。这种模式,虽然计算简单明了,但是不能比较准确的反映各业态的开发产品成本。

  近来,有不少读者朋友来电向沥呕君咨询,有关不同车位的成本分摊及计税问题。在沥呕君看来,大家之所以会对这类问题产生疑问,其主要原因在于车位的分类分型较多,再加上各地税局的执行口径不一所致。针对这个问题,我们将不同车位的分类与归属、成本分摊与计税方法逐一梳理了一番,并结合市场中存在的主流意见,尤其是对于存在争议较多的地方,进行了总结归纳,在此分享给大家。如果仍有疑问或者建议,欢迎与我们进一步沟通交流。


名称
土地 是否公摊 所有权 收益 交易方式
地上车位 划线车位 公共通道 全体业主 全体业主 出租
车库 土地使用权 开发商 开发商 产权交易
地下车位 产权车位
建设车位 地下空间 转让使用权
人防车位 人防 国家 长租合同


  01、地下车位分类

  根据建造的目的不同,地下停车场所主要有以下三种:

  1、无产权车位:在建造地下基础设施时附带形成的空间。具体又可细分为:

  1-1人防车位:项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的,该人防地下面积的权属单位为政府人防办,属于国有资产。开发商在和平时期有管理和使用的权利,但无权出售。

  1-2非人防无产权车位:测绘报告中明确为不分摊的公用面积,同时也不属于人防设施,在商品房销售合同中也未明确车位的归属。

  2、产权车位:通过规划设计,专门建造的地下停车场所。

  02、地下车位归属

  产权车位和人防车位,在车位的归属上,权属都是无可争辩的。在未出售或出租前,前者属于开发商,而后者属于国家。

  无产权非人防车位(表1中的建设车位),由于车位的确是建在公共基础设施上,开发商也付出了相应的成本,目前也无明文对此进行产权界定,因此在归属问题上,一直都存在着争议和讨论。

  但是,在实务操作中,政府部门基本遵循物权法,对无产权非人防车位进行使用权的界定。

  《物权法》第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。

  “只要地下停车位不属于地下人防工程,由开发商投资建造,建造成本也未摊入住宅商品房及其他车库的成本中,而且地下车位的面积未计入公摊面积,那么即使没有产权证,该小区业主所购买的地下车位也受到法律的保护”。

  注:一旦计入公摊,权属自然归为全体业主所有。

  换言之,开发商可以合法销售地下非人防车位使用权。虽然不计容非人防车位无法办理产权登记,但是无产权,不等于没有使用权和转让权。

  03、成本分摊与计税方法

  1、产权车位

  国税发31号文第33条规定:企业单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算。

  根据上述文件,产权车位应作为开发企业开发的一个产品类型,其成本单独核算。也就是说,将其当做商业产品来考虑。

  产权车位的成本核算方式主要有以下两种计算方式。

  第一种:按照总成本与总可售面积分摊计算地下车位成本。

  将地下车位成本与住宅、商业等业态成本按照总可售面积进行平均计算。这种模式,虽然计算简单明了,但是不能比较准确的反映各业态的开发产品成本。主管税务机关在对房地产开发企业进行企业所得税汇算清缴、土地增值税清算时,多采取此种方法。

  其计算公式为:

  地下车位开发成本=开发成本总额÷(住宅可售面积+地下车位可售面积)×地下车位可售面积

  第二种:把地下车位作为单独的成本核算对象,与此相关的成本费用采取直接计入与分配计入相结合方式,计算地下车位成本。

  这种计算方式能比较准确的反映各业态(住宅、地下车位、商业等)的开发产品成本。企业希望主管税务机关对房地产开发企业进行企业所得税汇算清缴、土地增值税清算时,采取此种模式。原因很简单,高溢价部分的商业和住宅能够尽可能地摊多一些成本。

  2、人防车位

  (1)成本分摊

  同样根据国税发〔2009〕31号第三十三条规定:利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。

  换句话说,其开发成本已经全部分摊到其它可售面中。因此,在讨论人防车位的涉税事项中,只能计算收入,成本按照0来处理。

  (2)税务处理

  增值税

  如果一次性转让永久使用权(即一次性性签定20年以上,含20年)则按照销售不动产征收增值税。否则,按不动产租赁增收增值税。

  企业所得税

  主流观点:若转让永久使用权,则按照销售,一次性确认收入;否则,按照租赁处理,可在租赁期内分期确认收入,分期缴纳企业所得税。

  土地增值税

  主流观点是:在缴纳土增税时,人防车位的收入,不作为土增税收入,而其开发成本,可按照基础设施均摊在其它可售面积中作为扣除项。

  房产税

  按照租金的12%,从租计征房产税。

  3、不计容非人防车位(建设车位)

  不计容人防车位的成本计算和涉税处理,一直存在着激烈的争议,但目前也逐渐形成了主流观点。这里只讲述目前已形成的主流税务处理口径,通过主流处理方式来理解不计容非人防车位的实质性质。

  实际工作中,大部分房企将不计容非人防车位进行独立核算。

  (1)成本分摊

  土地成本

  不计容的建筑面积不分摊土地成本。

  开发成本

  首先明确一点,地下车位是利用地下基础设施形成的,其首要功能是作为地上建筑的基础,其次才是作为日常停车使用。作为地下基础,其形状分布、墙、柱等布局并不是出于停车最优化考虑,因此将地下成本全部确认为车位成本并不合理。

  其成本计算公式为:地下成本(不含地下专属成本)÷建筑面积+地下专属成本÷车位面积

  按照这种口径,目前一个车位的建造成本大概在10-15万元左右。

  (2)税务处理

  增值税

  尽管不能办证,但遵循“实质重于形式”的原则,转让永久使用权的,应按销售不动产处理。

  国家税务总局在2016年5月份的营改增政策解答中明确提到:

  问:出售车位或储藏间,没有独立产权,是否按不动产出售处置?

  答:按照实质重于形式的原则,如果购买方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权力,仍应按照出售不动产处理”。

  企业所得税

  车位使用权转让一次性计入收入。

  土地增值税

  目前关于不计容非人防车位的是否需要缴纳土增税,争论比较激烈,各地口径不一。

  国家层面:

  (国税发〔2006〕187号)第四条第(三)项:

  停车场(库)等建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

  该文件说明得比较明确,停车场(库)建成后有偿转让的,应该作为收入计算,并准予扣除成本、费用,并没有强调有无产权。也就是在土增税清算时,需要计算收入,并准予扣除相应的成本。

  地方政策:

  苏地税规[2015]8号关于车库(车位、储藏室等)问题:不能办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等),缴纳土地增值税,计入收入,准予扣除成本。随房附赠的车库(车位、储藏室等),无论能否办理权属登记手续,房地产开发企业均应按销售合同上的房产类型计算成本费用。

  吉地税函[2012]54号:房地产开发企业将开发的无产权的地下车位(库)出租或自用,产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本、费用。

  从上述规定来看,各地税局在土增值税方面,执行口径有一定的差异,希望大家在实务中应该多跟主管税局沟通,充分了解地方政策和执行口径,做到知己知彼。

  来源:投拓狗日记
 


 

车位各税种涉及事项简述

  对于很多城市而言,车位都是非常难卖的,沉淀货值,如果车位估价比较高的话,大部分利润会沉淀其中,考虑房地产开发的特点与一般制造业不同,其实生命周期是阶段性,不是持续经营的。

  一、增值税

  1、地价抵减销项和车位没有关系,地上可售。

  2、人防车位以租代售,即使不开票就开收据,增值税别忘记。

  二、土增税

  1、有没有产权,纳不纳入清算范围,各地不同,要了解地域性;

  2、分摊不分摊地价,怎么分摊地价各地也不同;

  3、人防车位当配套,实现方式各地也有不同;

  4、车位参与分摊成本,除了建安外,其他哪些可以不参与分摊,有多少空间可争取;

  5、车位没办法去化,非住宅的正增值又很高,车位的负增值没办法兑现,怎么办?

  三、企业所得税

  1、是否适用33条,无产权目前看基本没有问题,有产权的各地都有差异;

  2、假设要分摊成本,怎么分摊成本呢,留多少的问题,成本留多了,形成未弥补亏损,怎么破?

  四、房产税的问题

  无产权车位销售是否要缴纳房产税的问题?

  五、土地使用税问题

  地下车位是否要纳入整体可售面积来计算呢?

  六、可能的操作空间:

  1、明确地下车位的土地成本,在土地出让合同就明确约定,减少地下车位带走的土地成本;

  2、未售车位做股东实物分配,或者打包物业销售,或者找销售公司先行持有后转让……

  3、看看当地是否有基准地价,是否能参考基准地价在土增税中进行分摊

  4、车位按照受益属性,仅参与建安的分摊

  5、车位按照功能属性,正负零之上归集地上部分,地下室在地上地下进行分配

  6、车位的面积尽可能小,某些地方可以划线面积分摊,某些地方可以测绘寻找空间,尽可能减少公摊,把公摊部分分给梯间和配套用房。

  来源:行成思语 作者:槿思成

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