购入营改增前建造的房屋出租,如何缴纳增值税

来源:税海涛声 作者:段文涛 人气: 时间:2021-07-26
摘要:如果是营改增之前(所称“营改增之前”均指2016年4月30日及此前)购入的办公楼,现在用于对外出租,就可以选择适用简易计税方法,以取得的租金收入(均指不含税销售额),按照5%的征收率计算增值税应纳税额。

  不论是在实务中还是微信公众号、微信及微信群,经常有人询问:

  “我(甲)公司2021年6月购入营改增之前建好的办公楼,收到对方开具的税率为5%的销售不动产专票,现我公司对外出租,可否按简易征收5%缴纳增值税?”

  “我(乙)公司2016年3月购入的房屋,当时取得的是营业税的发票,现对外出租,该怎么缴纳增值税?”

  ......以及与上述提问类似的问题。

  税海涛声认为答案是这样的:

  国家税务总局《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第16号发布)第三条规定:

  一般纳税人出租不动产,按照以下规定缴纳增值税:

  (一)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。

  ……

  (二)一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法计税。

  ……

  因此,如果是营改增之前(所称“营改增之前”均指2016年4月30日及此前)购入的办公楼,现在用于对外出租,就可以选择适用简易计税方法,以取得的租金收入(均指不含税销售额),按照5%的征收率计算增值税应纳税额。

  先看第一个问题。现在的情况是,虽说甲公司购买的是其他单位营改增之前建好的办公楼,收到的也是对方开具的5%征收率的销售不动产增值税专用发票,但是,按照提问中所述的情形,甲公司的办公楼是2021年6月购入的,这就是在营改增以后(所称“营改增以后”均指2016年5月1日及此后)取得的不动产,甲公司现在将营改增以后购置的办公楼对外出租,就不能适用简易计税方法按5%征收率缴纳增值税的政策了。

  一般纳税人出租其营改增以后取得的房屋等不动产,应当适用一般计税方法计税,以取得的租金收入乘以适用税率(现行税率为9%)计算销项税额,再以当期销项税额-当期进项税额的余额作为应纳增值税税额。

  至于第二个问题。乙公司是2016年3月购入的房屋,属于营改增之前取得的不动产,当时取得的是营业税的发票,现在对外出租,按什么计税方法缴纳增值税呢?别说该公司没有取得增值税专用发票,连增值税普通发票也没取得,只是取得了当时的营业税发票,但是,我们判断一处不动产出租时可否适用简易计税方法,不是看购买时取得的是哪种类型的发票,而是只以取得该不动产的时点(2016年5月1日前或者后)来判断。

  乙公司2016年3月购入的房屋属于营改增之前取得的不动产,现在对外出租,毫无疑问的可以适用简易计税方法,按照5%的征收率计算其增值税应纳税额。

  综上可见,购入营改增之前建造的房屋等不动产出租如何适用增值税计税方法,关键是看出租方购入该不动产的时点(而非该不动产的建造时点),如果是营改增之前购入的不动产,对外出租时就可选择适用简易计税方法缴纳增值税;如果是营改增以后购入的不动产(包括所购不动产为营改增之前建造的),对外出租时则只能适用一般计税方法缴纳增值税。

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