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财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告 财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号 2021-7-15 为进一步支持住房租赁市场发展,现将有关税收政策公告如下: 【中国财税浪子提示:国务院总理李克强6月18日主持召开国务院常务会议,确定加快发展保障性租赁住房的政策,缓解新市民青年人等群体住房困难。为保障城镇化进程中进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人基本住房需求,会议确定,一是落实城市政府主体责任,鼓励市场力量参与,加强金融支持,增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给。二是人口净流入的大城市等,可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设保障性租赁住房,允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房。三是从10月1日起,住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法,按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税;对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房,减按4%税率征收房产税。财部税总24号公告正是在国务院常务会议做出决定的背景下,通过财政部税务总局住建部联合发文来落实的。】 一、住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税,或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。 【中国财税浪子提示:国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第16号)第四条规定:其他个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额,向不动产所在地主管税务机关申报纳税。第八条又进一步规定:其他个人出租住房,按照以下公式计算应纳税款:应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%。从业务相似性和税负公平的角度来看,24号公告下简易计税中应纳税款的计算也应当表述为:应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%。中国财税浪子认为,公告中的1.5%不是建立新的一档征收率或者临时征收率,而是实际征收比例。】 住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的,减按1.5%预征率预缴增值税。 【法税先锋刘金涛学习笔记: 【小陈税务学习笔记: 【中国财税浪子提示:对于已经抵扣进项税额的不动产(住房)改为适用简易计税的,需要按照《营业税改征增值税试点实施办法》第三十一条进行处理,即已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产,发生本办法第二十七条规定情形的,按照下列公式计算不得抵扣的进项税额:不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值×适用税率。固定资产、无形资产或者不动产净值,是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。】 二、对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的,减按4%的税率征收房产税。 【法税先锋刘金涛学习笔记: 【小陈税务学习笔记: 【中国财税浪子提示:扩大了优惠适用的承租人范围,原规定不涉及专业化规模化租赁企业。】 三、对利用非居住存量土地和非居住存量房屋(含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋)建设的保障性租赁住房,取得保障性租赁住房项目认定书后,比照适用第一条、第二条规定的税收政策,具体为:住房租赁企业向个人出租上述保障性租赁住房,比照适用第一条规定的增值税政策;企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租上述保障性租赁住房,比照适用第二条规定的房产税政策。 保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具。 【法税先锋刘金涛学习笔记: 【小陈税务学习笔记: 四、本公告所称住房租赁企业,是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。 本公告所称专业化规模化住房租赁企业的标准为:企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套(间)及以上或者建筑面积3万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同同级财政、税务部门,可根据租赁市场发展情况,对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。 【小陈税务学习笔记:需要关注当地专业化规模化住房租赁企业的标准:50%的幅度内下调标准。】 五、各地住房城乡建设、税务部门应加强信息共享。市、县住房城乡建设部门应将本地区住房租赁企业、专业化规模化住房租赁企业名单以及保障性租赁住房项目认定书传递给同级税务部门,并将住房租赁企业、专业化规模化住房租赁企业名单予以公布并动态更新,共享信息具体内容和共享实现方式由各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同税务部门共同研究确定。 六、纳税人享受本公告规定的优惠政策,应按规定进行减免税申报,并将不动产权属、房屋租赁合同、保障性租赁住房项目认定书等相关资料留存备查。 七、本公告自2021年10月1日起执行。《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)第二条第(四)项规定同时废止。 【法税先锋刘金涛学习笔记: 【小陈税务学习笔记: 【中国财税浪子注释:该第二条第(四)项规定,对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。自10月1日起适用新的24号公告第二条,实际上是扩大了适用范围】 财政部 税务总局 住房城乡建设部 2021年7月15日 如何计算、开票、申报、会计处理及政策要点 一、政策内容 1.增值税 《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(2021年第24号,以下称“24号公告”),自2021年10月1日起,住房租赁企业中的一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税,或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。相应开具1.5%征收率的增值税发票。 具体增值税应纳税额计算公式:含税销售额÷(1+1.5%)×1.5% 按季度申报小规模纳税人(按月度申报销售额标准15万元),如果季度销售额(包括租金收入)未超过45万元,则可以按照规定享受小规模纳税人免征增值税政策;如果季度销售额超过45万元,不适用小规模纳税人免征增值税政策,但向个人出租住房取得的出租收入,可以按照24号公告的规定选择减按1.5%征收率计算缴纳增值税。
自2021年10月1日起,对单位(包含企事业单位、社会团体以及其他组织,下同)向专业化规模化住房租赁企业出租住房,房产税税率由12%降至4%;对单位向个人出租住房,仍减按4%税率征收房产税,但不再限制用途、租金水平;对利用非居住存量土地或非居住存量房屋建设的保障性租赁住房,在取得保障性租赁住房项目认定书后,在出租时比照适用上述房产税优惠政策,减按4%税率征税。 2019年1月1日至2021年12月31日,由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况,以及宏观调控需要确定,对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征房产税。同时,增值税小规模纳税人已依法享受其他优惠政策的,可叠加享受上述优惠政策。2021年10月1日起,小规模纳税人向专业化规模化住房租赁企业出租住房房产税可享受4%优惠税率。同时,2021年12月31日前,还可继续享受房产税减半征收优惠,两项优惠政策可以叠加。也就是说,小规模实际缴纳的房产税相当于租金收入的2%。 3.政策条件 (1)住房租赁企业,是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁业务的企业。 (2)对利用非居住存量土地和非居住存量房屋(含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋)建设的保障性租赁住房,取得保障性租赁住房项目认定书后,比照适用上述增值税减税政策。保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具。 (3)住房租赁企业,是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。专业化规模化住房租赁企业的标准为:企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套(间)及以上或者建筑面积3万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同财政、税务部门,可根据租赁市场发展情况,对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。 (4)“个人”包括个体工商户和其他个人。 二、增值税计算应纳税额 1.一般纳税人 选择简易计税方法,增值税应纳税额=含税销售额÷(1+1.5%)×1.5%; 选择一般计税方法,增值税应纳税额=含税销售额÷(1+9%)×9%-进项税额。 假设A企业经备案为住房租赁企业且登记为一般纳税人,2021年10月向个人出租住房取得的租金收入为1015000元(含税),当期可抵扣的进项税额为30000元 如果A选择适用简易计税方法,增值税应纳税额=1015000÷(1+1.5%)×1.5%=15000元; 如果A选择适用一般计税方法,增值税应纳税额=1015000÷(1+9%)*9%-30000=53807.3元 2.小规模纳税人 增值税应纳税额=含税销售额÷(1+1.5%)×1.5% 假设B企业经备案为住房租赁企业且为小规模纳税人,2021年第4季度向个人出租保障性租赁住房(已取得保障性租赁住房项目认定书)取得租金收入550000元(含税),增值税应纳税额=550000÷(1+1.5%)×1.5%=8128.08元 三、简易计税方法按1.5%预征率预缴税款 住房租赁企业以经营租赁方式向个人出租其取得的住房或符合规定的保障性租赁住房,如适用上述政策且需预缴的: 1.一般纳税人 选择适用简易计税方法的,预征率为1.5% 选择适用一般计脱方法的,预征率为3% 2.小规模纳税人 预征率为1.5% 四、发票开具 由于征收率从5%下降到1.5%,纳税人在开具有关增值税发票时,可在开票软件开具界面选择“普通征税”,并在“税率”栏次选择1.5%的征收率开具相关发票。 |
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问:我公司是一家住房租赁企业,最近关注到新出台了向个人出租住房的增值税和房产税优惠政策,请问该项政策中“向个人出租住房”的“个人”包括个体工商户吗?
答:按照《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(2021年第24号)规定,自2021年10月1日起,住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税,或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的,减按4%的税率征收房产税。
上述规定中的“个人”包括个体工商户和其他个人。
来源:国家税务总局
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