厦地税发[2010]16号 厦门市地方税务局关于印发《厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知[全文废止]

来源:税屋 作者:税屋 人气: 时间:2010-03-23
摘要:厦门市地方税务局关于印发《厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知[全文废止] 厦地税发[2010]16号 2010-01-26 税屋提示 依据厦门市地方税务局公告2015年第3号...

  第二十一条主管税务机关应当重点审核建筑安装工程费。
    (一)实际发生额应当与工程结(决)算报告、审计报告、工程施工合同记载的内容相符,应当取得厦门市地方税务局监制的《建筑业统一发票》; 
     (二)纳税人自购建筑材料时,自购建材费用有无包含在施工企业开具的建筑业统一发票价款中重复计算;
     (三)必要时,主管税务机关可参照我市同期同类开发项目单位平均建安成本或我市建设部门公布的单位定额成本,验证建筑安装工程费支出的合理性;
     (四)纳税人采用自营方式自行施工建设的,还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况;
     (五)主管税务机关可利用我局建筑业税收管理系统和房地产税收管理系统,对纳税人取得的建筑安装工程费与其施工方登记的建安项目开票信息进行比对,验证纳税人所取得的《建筑业统一发票》的真实性和准确性。

  第二十二条纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:
    (一)建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;
    (二)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;
    (三)建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

  第二十三条纳税人销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。

第二十四条主管税务机关应当重点审核利息支出。
(一)利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的,利息不能单独扣除。纳税人向金融机构借款,因逾期还款,银行收取的滞纳金、罚息或罚款不得计入房地产开发费用计算扣除。
(二)无论纳税人借款利息支出如何核算,清算时均应按房地产开发费用的规定计算扣除。纳税人在房地产开发成本中核算利息支出的,应从房地产开发成本中调整至房地产开发费用。
(三)分期开发项目或者同时开发多个项目的,其取得的一般性贷款的利息支出,应当按照项目合理分摊。

  第二十五条纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证及资料不符合清算要求或不实的,主管税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。

  第二十六条对于县级以上人民政府要求纳税人在售房时代收的各项费用,代收费用并入房价向购买方一并收取的,应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不得作为加计扣除的基数。代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的,不作为转让房地产的收入,在计算增值额时不计入扣除项目金额。

  第二十七条主管税务机关在审核收入和扣除项目时,应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。
  主管税务机关应当关注企业大额应付款余额,审核交易行为是否真实,是否存在隐瞒收入的情形。

  第二十八条税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时,应按主管税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。
  纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目,主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。对符合要求和规定的鉴证报告,主管税务机关可以采信;不符合要求和规定的主管税务机关可以不予采信,并应当告知其理由。

       第五章 核定征收
       第二十九条主管税务机关在清算审核或稽查局在稽查审核过程中,发现纳税人有下列情形之一的,可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地房地产开发企业的土地增值税税负情况,按确定的销售收入以不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。
    (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
       (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
       (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的。
     (四)税务机关确定应核定征收的其他情形。

  第三十条主管税务机关通过清算审核对清算项目需要进行核定征收的,应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》(见附件4)和《土地增值税核定征收通知书》(见附件4)送达纳税人。
移交稽查审核的房地产开发项目需要进行核定征收的,应由稽查部门向纳税人开具《土地增值税核定征收通知书》送达纳税人。

  第三十一条符合《办法》第二十九条规定的核定征收条件的,由税务机关发出《土地增值税核定征收通知书》后,税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查,经税务机关审核合议,通知纳税人申报缴纳应补缴税款。

  第三十二条对于分期开发的房地产项目,各期清算的方式应保持一致。

  第六章 清算后再转让房地产的处理
       第三十三条土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的(以下简称清算后再转让),纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

  单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积土地增值税清算后收取的清算时已转让房地产的补面积差款项直接作为增值额,按清算时确定的适用税率计算缴纳土地增值税。

  第三十四条纳税人清算后再转让房地产应当按月区分普通住宅和非普通住宅分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。

  第三十五条纳税人清算后再转让房地产的,对于买卖双方签订的房地产销售合同有约定付款日期的,纳税义务发生时间为合同签订的付款日期的当天;对于对采取预收款方式的,纳税义务发生时间为收到预收款的当天。在签订合同时,可按合同约定的销售额按《办法》计算增值额、增值率和应纳土地增值税,再根据各期收入占销售额的比重分期申报缴纳土地增值税。

  第七章 其他事项
       第三十六条主管税务机关负责将清算工作中形成的资料与原保存的该项目税务资料应按规定合并立卷。对于成片开发分批清算土地增值税的项目,应在全部办理清算土地增值税税款工作后再进行归档。

  第三十七条对纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、逃避缴纳税款等税收违法行为的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处罚。

  第三十八条《办法》未尽事项,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)和其他有关规定执行。     解读国税发[2009]91号:土地增值税清算管理新旧规定对照分析

  第三十九条《办法》自2010年2月1日起执行,原《厦门市地方税务局关于印发厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知》(厦地税发[2007]108号)即行废止。

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