第二十一条主管税务机关应当重点审核建筑安装工程费。 第二十二条纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理: 第二十三条纳税人销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。 第二十四条主管税务机关应当重点审核利息支出。 第二十五条纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证及资料不符合清算要求或不实的,主管税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。 第二十六条对于县级以上人民政府要求纳税人在售房时代收的各项费用,代收费用并入房价向购买方一并收取的,应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不得作为加计扣除的基数。代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的,不作为转让房地产的收入,在计算增值额时不计入扣除项目金额。 第二十七条主管税务机关在审核收入和扣除项目时,应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。 第二十八条税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时,应按主管税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。 第五章 核定征收 第三十条主管税务机关通过清算审核对清算项目需要进行核定征收的,应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》(见附件4)和《土地增值税核定征收通知书》(见附件4)送达纳税人。 第三十一条符合《办法》第二十九条规定的核定征收条件的,由税务机关发出《土地增值税核定征收通知书》后,税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查,经税务机关审核合议,通知纳税人申报缴纳应补缴税款。 第三十二条对于分期开发的房地产项目,各期清算的方式应保持一致。 第六章 清算后再转让房地产的处理 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积土地增值税清算后收取的清算时已转让房地产的补面积差款项直接作为增值额,按清算时确定的适用税率计算缴纳土地增值税。 第三十四条纳税人清算后再转让房地产应当按月区分普通住宅和非普通住宅分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。 第三十五条纳税人清算后再转让房地产的,对于买卖双方签订的房地产销售合同有约定付款日期的,纳税义务发生时间为合同签订的付款日期的当天;对于对采取预收款方式的,纳税义务发生时间为收到预收款的当天。在签订合同时,可按合同约定的销售额按《办法》计算增值额、增值率和应纳土地增值税,再根据各期收入占销售额的比重分期申报缴纳土地增值税。 第七章 其他事项 第三十七条对纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、逃避缴纳税款等税收违法行为的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处罚。 第三十八条《办法》未尽事项,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)和其他有关规定执行。 解读国税发[2009]91号:土地增值税清算管理新旧规定对照分析 第三十九条《办法》自2010年2月1日起执行,原《厦门市地方税务局关于印发厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知》(厦地税发[2007]108号)即行废止。 |
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