以房抵工程款,这样操作最省税

来源:肖太寿财税工作室 作者:肖太寿 人气: 时间:2021-07-26
摘要:实际工作中,房地产公司、建筑公司、劳务公司因资金关系,往往会出现房地产公司以房抵给建筑公司,而建筑公司又交房屋抵给劳务公司的情况发生。

  实际工作中,房地产公司、建筑公司、劳务公司因资金关系,往往会出现房地产公司以房抵给建筑公司,而建筑公司又交房屋抵给劳务公司的情况发生。

  受宏观经济环境和房地产调控等因素的影响,不少房地产公司出现资金周转不灵或资金链断裂的情况,影响到工程款的拨付,因此,房地产公司就将房屋作为工程款抵给建筑公司,而建筑公司也因为房地产公司款按期支付工程款,出现资金紧张而将房开公司以房抵工程款的房产抵给劳务公司。

  营改增以后,以房抵工程款视同不动产销售,建筑公司取得房产视同于购买房产,再将房产抵抵给劳务公司,视同于建筑公司将房产销售给劳务公司,在两个环节都会产生相关的税费。

  公司转让房产应缴的税费如下:

  一、增值税

  (本次合同价-买入价)/1.05*5%

  增值税附加:(本次合同价-买入价)/1.05*0.65%

  二、土地增值税

  土地增值税=增值额*税率-扣除合计*速算扣除系数

  扣除合计:买入价格+买入交易手续费+买入契税+城建税及附加+本次印花税+评估费+折旧+中介费

  增值额:卖出-增值税-(扣除合计)

  折旧=买入价格*5%*年限

  增值率=增值额/扣除合计

  三、房产税

  买入价*80%*1.2%*年限

  这是一个容易忽视的税种:持有期间每年缴纳,若未缴纳,出售时需连同滞纳金一并缴纳

  四、印花税

  本次合同价*万分之五

  五、契税

  本次合同价*3%

  那么如何避免建筑公司与劳务公司抵款环节的税呢?

  做好以下四份合同就可以了:

  第一份合同:建筑公司与房开公司签订一份债权转让协议书,相当于建筑公司向房开公司履行债权手续,即建筑公司向房开公司收工程款;

  第二份合同:建筑公司与劳务公司签订一份债权抵减债务协议书;

  第三份合同:房开公司与劳务公司签订售房协议书;

  第四份合同:房开公司与劳务公司要签订一份应收债权抵减购房款协议书;
 



  2008年11月的解析——

以房抵债视同销售缴税

  一家房地产开发公司,主营房地产开发业务。2005年该公司欠一家建筑安装公司工程款200万元,由于公司开发的房产销售情况不好,现金流量严重不足,不能按时支付所欠工程款。2006年5月,公司经与建安公司协商,决定以开发的两套商品房作价200万元抵偿对方的债务。该商品房的账面成本为160万元,公允价格约为240万元。请问这笔业务该如何进行营业税和所得税纳税申报?

  该公司的这笔业务实际上是以房产抵偿债务的行为,也是一项债务重组的行为,主要涉及营业税和企业所得税。

  从营业税的角度分析,单位将开发产品抵偿债务实际属于开发产品的销售行为,应按“销售不动产”申报缴纳营业税,申报的计税依据是实际获得的利益,即抵偿的债务200万元。我国《营业税暂行条例》第五条规定,纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。《营业税暂行条例实施细则》第四条规定,提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产,是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿,包括取得货币、货物或其他经济利益。显然,房地产公司抵偿债务的结果是直接获得了偿还200万元债务的利益,其获得的全部收入为200万元,因而营业税的计税依据是200万元,需要申报缴纳营业税10万元(200×5%)。

  那么如何看待公允价格240万元呢?公允价格亦称公允市价、公允价值,是指熟悉情况的买卖双方在公平交易的条件下,或无关联的双方在公平交易的条件下,自愿进行资产交易或清偿债务的金额。如果双方属于非关联企业,而且是在公平交易的条件下达成的200万元成交价格,说明此时开发产品的公允价值就是200万元;如果你单位在可直接以240万元价格销售给第三方的情况下,你们双方仍以200万元清偿债务,则属于价格明显偏低且无正当理由,应根据《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定处理。该条规定,纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的,主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额:(一)按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定;(二)按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。(三)按下列公式核定计税价格:计税价格=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)/(1-营业税税率)。据此规定,税务部门将有权按240万元公允价值确定营业税计税依据,核定缴纳营业税12万元(240×5%)。

  从企业所得税角度分析,以开发产品抵偿债务属于视同销售行为。《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)第六条规定,开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;(三)按开发产品的成本利润率确定。以公允价值200万元计算,视同销售实现的利润为:200-160-10=30(万元),你单位需要申报调整应纳税所得额30万元;假如以公允价值240万元计算,视同销售实现的利润为:240-160-12=68(万元),你单位需要申报调整应纳税所得额68万元。

  同时,按照《企业债务重组业务所得税处理办法》(国家税务总局令第6号)第六条规定:债务重组业务中债权人对债务人的让步,包括以低于债务计税成本的现金、非现金资产偿还债务等,债务人应当将重组债务的计税成本与支付的现金金额或者非现金资产的公允价值(包括与转让非现金资产相关的税费)的差额,确认为债务重组所得,计入企业当期的应纳税所得额中。债权人应当将重组债权的计税成本与收到的现金或者非现金资产的公允价值之间的差额,确认为当期的债务重组损失,冲减应纳税所得。此例中,由于债权人没有对你单位作出利益的让步,所以债务人没有所得。相反,如果按照以公允价值240万元偿还债务分析,你单位作为债务人,竟对债权人作出了让步,发生债务重组损失40万元(240-200),对于这种损失,税收上视同自愿赠与行为,不予税前扣除。

  来源:安徽税务筹划网

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