财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告 财政部 税务总局公告2021年第23号 2021-6-30 为贯彻落实《中华人民共和国契税法》,现将契税若干事项执行口径公告如下: 【中国财税浪子理解: 一、关于土地、房屋权属转移 (一)征收契税的土地、房屋权属,具体为土地使用权、房屋所有权。 【中国财税浪子理解: (二)下列情形发生土地、房屋权属转移的,承受方应当依法缴纳契税: 1.因共有不动产份额变化的; 2.因共有人增加或者减少的; 【中国财税浪子理解: 3.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素,发生土地、房屋权属转移的。 【中国财税浪子理解: 【正和税参解读: 二、关于若干计税依据的具体情形 (一)以划拨方式取得的土地使用权,经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的,应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。 【中国财税浪子理解: (二)先以划拨方式取得土地使用权,后经批准转让房地产,划拨土地性质改为出让的,承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。 【中国财税浪子理解: 【正和税参解读: (三)先以划拨方式取得土地使用权,后经批准转让房地产,划拨土地性质未发生改变的,承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。 【中国财税浪子理解: 【正和税参解读: (四)土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让的,计税依据为承受方应交付的总价款。 【中国财税浪子理解:由契税的征税对象为转让土地使用权和房屋所有权,但是考虑到土地使用权及所附建筑物、构筑物无法准确划分,因此按照承受方应交付的总价款征收契税。】 (五)土地使用权出让的,计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。 【中国财税浪子理解:土地使用权出让包括协议出让和竞拍出让。23号公告第二条第(五)项将其统一规定,明确城市基础设施配套费,也叫市政基础设施配套费、大市政配套费(国税发[2009]31号文)列入其中。但是目前这一块争议太大。】 (六)房屋附属设施(包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施)与房屋为同一不动产单元的,计税依据为承受方应交付的总价款,并适用与房屋相同的税率;房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的,计税依据为转移合同确定的成交价格,并按当地确定的适用税率计税。 【中国财税浪子理解:《不动产登记暂行条例》第八条确定不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。】 【正和税参解读: (七)承受已装修房屋的,应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。 【中国财税浪子理解:承受已装修房屋,无论是销售方单独收取装修费用还是将装修费用作为房屋价款的一部分收取,都需要作为契税的计税依据。】 (八)土地使用权互换、房屋互换,互换价格相等的,互换双方计税依据为零;互换价格不相等的,以其差额为计税依据,由支付差额的一方缴纳契税。 【中国财税浪子理解:契税法第四条第二项已经明确土地使用权互换、房屋互换,为所互换的土地使用权、房屋价格的差额为契税的计税依据。但是契税法和23号公告都是仅仅明确了土地使用权互换、房屋互换的问题,没有涉及土地使用权与房屋互换的情形,对于此类情形应在有关政策中单独拟制条文予以明确,而不是简单原理参照。】 (九)契税的计税依据不包括增值税。 【中国财税浪子理解:与《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)第一条“计征契税的成交价格不含增值税”是一致的,但23号公告的表述更全面完整。】 【正和税参解读: 三、关于免税的具体情形 (一)享受契税免税优惠的非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构,限于上述三类单位中依法登记为事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构等的非营利法人和非营利组织。其中: 【中国财税浪子理解:学校医疗福利三类单位享受契税免税优惠必须依法登记为非营利法人和非营利组织。之所以在民法典之外谈及非营利组织,不排除部分非营利组织也无法取得法人资格。另外,目前还有不少社会服务机构是以民办非企业单位名义登记的,理解上也应该适用。】 1.学校的具体范围为经县级以上人民政府或者其教育行政部门批准成立的大学、中学、小学、幼儿园,实施学历教育的职业教育学校、特殊教育学校、专门学校,以及经省级人民政府或者其人力资源社会保障行政部门批准成立的技工院校。【中国财税浪子理解:包含民办学校,但是民办学校不允许是营利性。】 2.医疗机构的具体范围为经县级以上人民政府卫生健康行政部门批准或者备案设立的医疗机构。【中国财税浪子理解:在暂行条例下只有事业单位性质的医院才可以适用免税,契税法将其扩大为所有的非营利医疗机构。】 3.社会福利机构的具体范围为依法登记的养老服务机构、残疾人服务机构、儿童福利机构、救助管理机构、未成年人救助保护机构。【中国财税浪子理解:不要求社会福利机构登记为慈善组织。】 (二)享受契税免税优惠的土地、房屋用途具体如下: 1.用于办公的,限于办公室(楼)以及其他直接用于办公的土地、房屋; 2.用于教学的,限于教室(教学楼)以及其他直接用于教学的土地、房屋; 3.用于医疗的,限于门诊部以及其他直接用于医疗的土地、房屋; 4.用于科研的,限于科学试验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋; 【中国财税浪子理解:以上1-4这4点均包括其他直接用于办公、教学、医疗、科研,何为其他直接用于后续还需要进一步解释,在暂行条例细则中是将其他直接的具体范围授权给各省、自治区、直辖市人民政府确定。比如,北京市人民政府据曾经规定:国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公的办公室(楼)、档案室、职工食堂,教学的教室(教学楼)、实验室(楼)、操场、图书馆、食堂、学生宿舍,医疗的门诊部、化验室、住院部、药房,科研的试验场、试验楼,以及市财政局确定的其他直接用于办公、教学、医疗、科研等的土地、房屋,免征契税。】 5.用于军事设施的,限于直接用于《中华人民共和国军事设施保护法》规定的军事设施的土地、房屋; 【中国财税浪子理解:军事设施保护法第二条 本法所称军事设施,是指国家直接用于军事目的的下列建筑、场地和设备:(一)指挥机关,地上和地下的指挥工程、作战工程;(二)军用机场、港口、码头;(三)营区、训练场、试验场;(四)军用洞库、仓库;(五)军用信息基础设施,军用侦察、导航、观测台站,军用测量、导航、助航标志;(六)军用公路、铁路专用线,军用输电线路,军用输油、输水、输气管道;(七)边防、海防管控设施;(八)国务院和中央军事委员会规定的其他军事设施。前款规定的军事设施,包括军队为执行任务必需设置的临时设施。】 6.用于养老的,限于直接用于为老年人提供养护、康复、托管等服务的土地、房屋; 7.用于救助的,限于直接为残疾人、未成年人、生活无着的流浪乞讨人员提供养护、康复、托管等服务的土地、房屋。 【中国财税浪子理解:以上5-7这三点均限于直接用于,不涉及其他直接用于。】 (三)纳税人符合减征或者免征契税规定的,应当按照规定进行申报。 【中国财税浪子理解:减免契税也需要进行申报。】 【正和税参解读: 四、关于纳税义务发生时间的具体情形 (一)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的,纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。 (二)因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的,纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途等情形的当日。 【中国财税浪子理解:契税法第八条规定:“纳税人改变有关土地、房屋的用途,或者有其他不再属于本法第六条规定的免征、减征契税情形的,应当缴纳已经免征、减征的税款。”,此处补充规定该事项的纳税义务发生时间。】 (三)因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款,应当缴纳契税的,纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。 发生上述情形,按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的,纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。 【正和税参解读: 五、关于纳税凭证、纳税信息和退税 (一)具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证包括契约、协议、合约、单据、确认书以及其他凭证。 (二)不动产登记机构在办理土地、房屋权属登记时,应当依法查验土地、房屋的契税完税、减免税、不征税等涉税凭证或者有关信息。 【中国财税浪子理解:由于契税法第十一条已经规定:“纳税人办理纳税事宜后,税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记,不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的,不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。”,因此,在23号公告第五条第(二)项重申不动产登记机构的依法查验义务并非立法越位,也不需要和不动产登记主管部门联手发文。这里和契税法不太一样的内容在于补充了登记机构要查验不征税凭证。】 (三)税务机关应当与相关部门建立契税涉税信息共享和工作配合机制。具体转移土地、房屋权属有关的信息包括:自然资源部门的土地出让、转让、征收补偿、不动产权属登记等信息,住房城乡建设部门的房屋交易等信息,民政部门的婚姻登记、社会组织登记等信息,公安部门的户籍人口基本信息。 【中国财税浪子理解:由于契税法第十三条已经规定:“税务机关应当与相关部门建立契税涉税信息共享和工作配合机制。自然资源、住房城乡建设、民政、公安等相关部门应当及时向税务机关提供与转移土地、房屋权属有关的信息,协助税务机关加强契税征收管理。”因此,在23号公告第五条第(三)项重申该机制,并确认具体的信息内容。】 (四)纳税人缴纳契税后发生下列情形,可依照有关法律法规申请退税: 1.因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除,且土地、房屋权属变更至原权利人的;【中国财税浪子理解:如果是出让地收回,但又不涉及合同无效、被撤销或者被解除的,不涉及退税。】 2.在出让土地使用权交付时,因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的; 3.在新建商品房交付时,因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的。 【正和税参解读: 六、其他 本公告自2021年9月1日起施行。《财政部 国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》(财税字〔1998〕96号)、《财政部 国家税务总局对河南省财政厅<关于契税有关政策问题的请示>的批复》(财税〔2000〕14号)、《财政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》(财税〔2004〕126号)、《财政部 国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复》(财税〔2007〕162号)、《财政部 国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资(入股)方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》(财税〔2008〕129号)、《财政部 国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》(财税〔2011〕32号)同时废止。 【中国财税浪子理解:施行日期与契税法同步,同时废止6部规范性文件。这里清理的废止文件暂不涉及契税优惠文件。另外,由国家税务总局单独发布的契税文件,由国家税务总局单独负责清理,不会在23号公告中体现。本次被废止的财税〔2008〕129号曾经规定,对以国家作价出资(入股)方式转移国有土地使用权的行为,应视同土地使用权转让,由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。这一点不会随着文件废止而改变,相关内容可以依据新契税法直接确定。根据《关于继续执行企业事业单位改制重组有关契税政策的公告》(财政部 税务总局公告2021年第17号)第八条规定:以出让方式或国家作价出资(入股)方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的,不属上述规定的免税范围,对承受方应按规定征收契税。】 |
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