甬地税一[2004]104号 宁波市地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知[全文废止]

宁波市地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知[全文废止]

甬地税一[2004]104号           2004-05-10

　　税屋提示——依据甬财税法[2007]73号 宁波市地方税务局关于发布税收规范性文件清理结果的通知，本法规自2007年7月3日起全文废止。

各县(市)、区地方税务局，市属各直属分局：

　　现将《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[2003]83号)，以下简称《通知》转发给你们，并作如下补充规定，请一并贯彻执行：

　　一、关于开发产品销售收入与预售收入的划分标准问题

　　对《通知》第一条开发产品销售收入与第二条开发产品预售收入两者之间如何界定，除另有规定外，一般应以是否开具销售发票为准。对开发产品已交付并开具销售发票的应作为销售收入的实现进行所得税处理，否则按开发产品预售收入进行所得税处理。

　　二、关于待售开发产品临时租赁与经营性租赁或融资性租赁的认定问题

　　房地产开发企业租赁待售开发产品，其租赁方式的认定标准，即租赁是属于临时租赁还是经营性租赁或融资性租赁，按企业是否将待售开发产品转作经营资产并作为“固定资产”入账为前提。对企业将待售开发产品转作经营资产并入账后的租赁行为，应认定为经营性租赁或融资性租赁，不符合上述条件应认定为临时性租赁。租赁行为确定后，按《通知》第一条第(五)款和第五条第(八)款的规定进行所得税处理。

　　三、关于开发产品预售收入确认时间

　　房地产开发企业采用预售方式(包括预收定金)销售开发产品的，其预售收入的确认时间为收到预收款的当期。

　　四、房地产开发企业预售收入利润率的确定及应纳所得额的计算方法

　　1、预售开发产品收入的利润率不得低于15%(含15%)，由主管税务机关结合本地实际，按公平、公正、公开的原则分类(或分项)确定。

　　2、本期新增的预计营业利润额=本期新增的预售开发产品收入(起征期为可确认预售开发产品收入的各项预收账款期末余额之和[下同]*利润率

　　3、企业当期(包括按月或按季预缴和年度汇算清缴)应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额-本期结转销售的以前期预售且已并入计算应纳税所得额对应的预售开发产品收入*利润率+本期新增的预计营业利润率

　　4、对实行核定征收企业所得税的房地产开发企业，为平衡税负，其应税所得率由主管税务机关在15%(含15%)――20%(含20%)范围内根据情况重新核定;新核定的应税所得率在2004年1日1日起执行。其当期应纳税所得额=收入总额*应税所得率+(本期新增的预售开发产品收入-本期结转销售的以前期预售且已并入计算应纳税所得额所对应的预售开发产品收入)*利润率

　　5、采用预售方式(包括预收定金)销售开发产品的房地产开发企业，其预收账款收取和结转销售应分项目单独归集。

　　五、本补充规定从文到之日起执行，此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按本补充规定执行。

宁波市地方税务局

2004年5月10日