宿地税[2011]20号 宿州市地方税务局房地产业和建筑业税收项目管理办法（试行）

　　第四十条 符合总局《关于印发不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法的通知》自开票纳税人条件的纳税人，可以在不动产所在地自行开具由当地主管地税机关售给的发票。

　　纳税人收取购房定(订)金、预收款及其他各种预收款项时，收取现款的，当场向购房者开具“安徽省宿州市销售不动产专用发票”(列明预售定金、预收购房款等);采取按揭方式销售房产的，在办妥按揭手续的当天，向购房者开具购房总金额的“安徽省宿州市销售不动产专用发票” (列明售房款)。

　　在按销售合同结算销售价款，房屋转为销售时，纳税人应开具“安徽省销售不动产专用发票”(列明售房款)(一户一票)，内容确保和销售合同上注明的买方姓名、房产栋号门牌、销售金额等完全一致。同时应收回合同相关的所有房地产企业已开具的“安徽省销售不动产专用发票”( 列明预售定金、预收购房款等)，换开与合同金额相等的单张发票。

　　第四十一条 纳税人次月应上报税控开票系统生成的数据信息，及主管地税机关要求上报或报送的其他资料。对于未按月报送以上资料的纳税人，税务机关不得对其销售发票或开票授权。

　　第四十二条 受托代征人应建立代征代缴税款台帐，应如实记载被代征纳税人的名称、不动产项目的名称、地点及编号、完税凭证号、代缴税款的时间和税额，同时接受税务机关的检查。

　　第四十三条 房地产开发项目符合国税发[2009]91号文规定的土地增值税清算条件的，房地产开发企业应到其机构所在地主管地税机关办理土地增值税清算。房地产开发应以项目为单位进行税收清算，对于分期开发的项目，按规定以分期项目为单位清算。

　　第四十四条 纳税人同时符合以下条件的，可以在项目应纳税费清缴完毕之日起30日内到主管地税机关申请项目注销登记：

　　1、房地产已销售完毕，土地增值税已清算，应纳各税费已足额清缴，并且所取得收入应开具的发票已开具完毕;

　　2、项目开具的发票已按规定办理验销手续，该项目未使用完的发票已按规定办理缴销手续;

　　3、经过数据分析和纳税评估，所有疑点已核实并消除。

　　纳税人提出申请5个工作日内报送以下资料，经税务机关审核同意后，进行项目注销登记：

　　1、《不动产项目情况登记表》;

　　2、纳税人税收缴款自查情况表;

　　3、土地增值税清算表;

　　4、主管地税机关、项目主管人员出具的税费清缴报告;

　　5、税务机关要求提供的其他有关资料。

　　第五章 项目变更登记

　　第四十五条 纳税人已登记的信息，有下列情形之一的，纳税人应自登记内容发生变化之日起15日内，报送项目变更内容相关的原件及复印件、资料及电子文档，经税务机关审核后，变更项目登记内容：

　　(一)纳税人原登记项目信息发生变化的;

　　(二)改变甲方材料供应方式及材料供应种类的;

　　(三)纳税人原登记的可售楼牌号的信息发生变化的;

　　(四)纳税人由于办理临时税务登记发生税务登记号变更;

　　(五)其它发生变化的登记内容。

　　第六章 发票管理

　　第四十六条 房地产业和建筑业纳税人应严格按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的规定领购、开具、使用、取得、保管、缴销发票，在销售、结算和收取款项时必须使用相应的发票。

　　第四十七条 房地产和建筑业纳税人区别不同情况分为自开票纳税人和代开票纳税人。

　　第四十八条 自开票纳税人支付项目和取得票据的审查

　　主管地税机关应对房地产企业取得的各种可扣除发票、收据进行认真审查。

　　(一)纳税人接受设计、施工、监理、装饰等单位和个人提供的应税劳务，在支付设计费、工程款、监理费等各项支出时，必须取得合法、有效的建筑安装业和服务业发票，且发票票面上须注明纳税人名称。纳税人取得的合法票据主要有行政事业性收费收据、国税部门监制发票、地税部门监制发票、其他合法书面凭证等。

　　(二)纳税人在我市境内购买砖、瓦、石灰、砂、石、土、矸石、粉煤灰、预制产品、瓷砖、商品混凝土和其它建筑材料，结算时必须取得合法有效票据，对于购进建材产品的支出和费用，未取得规范发票的，相应支出不允许税前扣除。

　　(三)对纳税人取得的用于支付土地价款非行政事业收费收据或行政事业往来结算收据;不符合《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则以及其他相关的法律法规的规定等发票，相应支出不得扣除。

　　(四)对纳税人支付额在10万元以上发票，应对照国家税务总局、省地税局、省国税局关于发票换版的有关规定，从发票纸张、发票字轨号码、批印年代、发票代码、发票监制章、防伪图案等方面判断发票真伪、是否过期、使用开具是否符合规定，同时要求纳税人提供支付价款的银行划款记录，认真落实款项的来源，对无相关资料证明业务真实发生并支付价款的，应认真审查并找出原因。

　　(五)对不按照规定领购、开具、使用、取得发票的，要依法从重处罚;对不按照规定取得的发票，一律不得作为入账的合法凭证，在土地增值税清算时不予扣除。对于无法确定真实性、合法性的发票，主管清算的地税机关应发起协查，包括异地协查和国税机关协查;对无法确定真实性、合法性的其他票据，清算机关可发公函向有关机关进行求证。

　　第七章 数据分析与纳税评估

　　第四十九条 各级地税机关应积极开展房地产建设项目、建筑项目数据分析和纳税评估。按照现行纳税评估指标体系，每年对同项目不同阶段实现税费、同行业同类项目实现税费，以及税费实际入库与税收测算值等情况进行评估，通过约谈或辅导，督促其及时补缴相应税费，并将评估结果及时反馈给主管地税机关。

　　第五十条 各级地税机关应依据分析、评估情况加强房地产项目、建筑项目的日常检查和重点检查。发现重大税收违法行为的，按规定移送相关部门处理。

　　第八章 管理职责和考核

　　第五十一条 主管地税机关应分项目分岗专人负责登记受理、项目登记、税种鉴定、资料审核、台帐登记、税费催缴、纳税辅导、涉税事项审核备案、项目注销、监督检查、纳税评估等管理工作，明确管理职权和责任，对房地产和建筑业项目全面实施动态控管。主管地税机关应根据项目，纳入执法责任制考核。

　　(一)实地巡查职责。主管地税机关主管人员每月应至少一次到项目现场进行实地巡查，及时了解项目建筑方式、开工时间、工程进度及工程款支付情况;及时了解房地产预(销)售时间、面积、价格和预售(销售)进度;审查建设单位的“在建工程”、“开发成本”、“应付账款”、“预付账款”等相关科目;监督纳税人合法取得、使用、开具房地产销售和建筑业发票;督促纳税人按规定申报纳税。税管员按月填制巡查记录和纳税辅导记录，并放入资料存档备查。

　　(二)代开监管职责。主管地税机关为建筑业纳税人代开发票时，要对其提供的建筑劳务合同、工程收款收料、工程决算报告等资料进行严格审核，审核其计税依据、适用税目税率、应纳税额是否正确，审核无误后，再开据完税凭证征收税费。

　　(三)税费清算职责。项目竣工后，主管地税机关要对建设项目双方决算情况进行核查，开展土地增值税清算，出具各税种税费清算报告，确保项目依法足额缴纳各项税费。

　　(四)台帐管理职责。主管地税机关应建立《房地产项目税款缴纳台帐》(附表八)，根据纳税人报送的资料，随同项目施工及预售进度，详细记录各开发项目的建设信息、销售收入和各项税费缴纳等。

　　第五十二条 各县区地税局对内部各单位履行管理职责的情况要纳入考核管理，市局对各县区地税局执行管理职责的情况将进行综合考核。

　　第九章 处罚(理)管理

　　第五十三条 纳税人违反税收法律法规规定，存在下列违法行为且不接受税务机关处理的，税务机关将停止供应发票，同时停止自开票纳税人开具发票：

　　(一)不如实以及不按规定填开发票的;

　　(二)未按规定及时足额申报纳税的;

　　(三)税务机关发现的纳税人其它违反发票管理办法及有关法律、法规规定行为的;

　　(四)未按规定提供相关资料的。

　　第五十四条 从事房地产开发项目、建筑项目的纳税人未按规定进行项目登记、纳税申报、报送纳税资料(含电子数据)以及税务机关要求办理的其它涉税事项，经税务机关责令改正仍不改正的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》及相关税收法律法规规定予以处罚。

　　第十章 附 则

　　第五十五条 其他未尽事宜，按现行税收法律、法规、规章有关规定执行。原“宿州市地方税务局建筑业税收征收管理暂行办法”和“宿州市地方税务局房地产开发业税收征收管理办法”同时废止。

　　第五十六条 本办法“日内”、“以上”均含本数。

　　第五十七条 本办法由宿州市地方税务局负责解释。

　　第五十八条 本办法自2011年4月1日起施行。