常地税一便函[2012]5号 常州市地方税务局税政一处关于土地增值税若干征税问题的处理意见

　　八、已清算房地产项目继续销售问题

　　1、清算后发生的成本和费用或清算后取得的成本和费用凭证的扣除问题。

　　按照国税发[2006]187号第八条“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算”的规定，已清算房地产项目清算后发生成本和费用或清算后取得成本费用凭证不再另行清算。

　　为解决清算后发生的成本和费用或清算后取得的成本和费用凭证无法扣除的问题，对于达到可清算条件的房地产项目，满足下列条件之一的税务机关可暂不通知清算。

　　(1)工程合同价款仍未结算的;

　　(2)工程合同价款虽已结算但未全部取得发票的;

　　(3)存在应付未付的工程价款、政府规费等款项的;

　　(4)存在因纠纷等原因已付但未能取得合法有效凭证的。

　　对暂不通知清算的项目，税务机关应发出税务事项告知书要求纳税人在2个月内进行结算、取得发票，逾期未结算或未取得发票的，应按规定办理清算手续。

　　对于原已清算且纳税人在申报及中介机构鉴证报告中已说明或披露的应付未付、已付未取得合法有效凭证款项，经主管税务机关核准暂允许其从清算申报受理之日起三年内按照合理方法增加单位面积成本费用。

　　2、已清算房地产项目，清算时未售商品房继续销售的，应纳土地增值税纳税期限如何确定?

　　纳税人已清算房地产项目，清算时未售商品继续销售的，应当于销售发生次月按规定的申报期限申报应纳税款。

　　3、已清算房地产项目，清算时未售商品房继续销售的，应当如何计算应纳土地增值税?

　　(1)收入为：截止上月清算时未售商品房累计取得的收入;

　　(2)扣除项目为：按截止上月清算时未售商品房累计销售面积计算的扣除项目金额，具体是：

　　单位建筑面积成本费用=(清算时的扣除项目总金额-清算时的营业税、城建税、教育费附加等)÷清算时的建筑面积

　　扣除项目总金额=单位建筑面积成本费用× 截止上月清算时未售商品房累计销售面积 +累计缴纳的营业税、城建税、教育费附加

　　3)增值额=截止上月清算时未售商品房取得的收入-扣除项目总金额

　　4)增值率=增值额÷本次的扣除项目总金额

　　5)根据增值率，每月重新确定适用税率。

　　6)应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

　　4、企业已自行申报清算的符合可清算项目的房地产项目，税务机关尚未开展专项纳税评估，所发生的后续销售，其扣除项目金额如何计算?

　　暂按纳税人清算申报的单位面积扣除项目金额计算后续销售部分房地产的扣除项目金额，待评估后，再按评估后确定的扣除项目金额调整应纳税额。

　　九、预征问题

　　1、非货币收入预征的纳税义务发生时间问题。

　　纳税人发生将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、股利分配、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等视同销售行为的，应当在发生视同销售行为的次月15日内申报预缴土地增值税。

　　纳税人以产权调换方式安置被拆迁人，其开发产品用于补偿被拆迁人的部分(不含向被拆迁户收取的补价)，应当在开具销售发票(最终销售发票)的次月15日内申报预缴土地增值税。

　　2、常地税规〔2010〕2号文的普通住宅是否需要按面积和容积率的标准来区分普通住宅和非普通住宅?

　　我省的土地增值税预征办法(苏地税发[2004]58号)区分普通住宅、营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等房屋类型规定了预征率的幅度。当时的普通住宅的范围实际上是除普通标准住宅、营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅之外的住宅，包含了按照财税[2006]21号规定的普通住宅和一部分非普通住宅。因此，普通住宅的预征率是同时适用于普通住宅和一部分非普通住宅的。

　　十、其他问题

　　1、同一个企业的两个房地产项目同时进行了清算，其中一个退税，一个补税。退税和补税是否可以合并后根据差额进行补(退)税申报?

　　同一个企业的两个房地产项目同时进行了清算，其中一个退税，一个补税，不得直接以补退税抵消后的金额申报，两个项目应分别按清算的补税和退税金额申报。

　　注：

　　1、房地产开发项目分期开发的，纳税人应在确定分期开发之日起的15日内，将本表报送税务机关备案。纳税人作出分期开发有关事项变更决议之日起的15日内，应将变更后的分期开发事项重新填报本表

　　2、《房地产项目分期开发备案表》需录入土地增值税风险管理系统，以录入风险管理系统的时间作为备案时间。