闽国税外[1999]94号 福建省国家税务局关于加强外商投资企业从事房地产开发经营所得税的征收管理的通知

福建省国家税务局关于加强外商投资企业从事房地产开发经营所得税的征收管理的通知

闽国税外[1999]94号        1999-12-30

各地、市、县(区)国家税务局，省、地(市)局外税局(不发厦门)：

　　为加强外商投资企业从事房地产开发经营(以下简称外商房地产企业)所得税的征收管理，提高外商房地产企业的纳税意识。根据《外商投资企业和外国企业所得税法》(以下简称税法)及《实施细则》和《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》(国税发[1995]153号)文件精神，现就我省外商房地产企业所得税的有关问题通知如下，各地在实施过程中若有什么问题，应及时报告省局。

　　一、外商房地产企业所得税的征税办法

　　根据外商房地产企业建设周期长，成本结算复杂;在开发经营中既有只开发一个项目或一个项目完工后再开发另一个项目(以下简称单项目)，也有同时开发两个或两个以上项目(以下简称多项目);在产品销售上既有期房销售，也有现房销售，或两种销售方式同时并存等特点，为便于外商房地产企业所得税管理，对外商房地产企业所得税的征收按下列办法分别处理。

　　(一)外商房地产企业不能提供完整、准确的成本、费用或收入凭证，不能正确计算应纳税所得额的，其所得税由各地税务机关根据税法实施细则第十六条规定，核定利润率征收。

　　(二)外商房地产企业财务、会计核算资料健全的，根据企业开发项目和销售方式等具体情况，其所得税按下列规定征收：

　　1、对单项目外商房地产企业，根据其销售方式采取下列办法征收所得税：

　　(1)对采取预售期房方式，取得的预收款收入，按国税发[1995]153号规定核定利润率预征所得税，企业应于季度终了后十五日内向主管税务机关申报纳税，待该项房地产产权转移、销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳所得税税额，多退少补。

　　企业应纳所得税=当期预收款收入×利润率×税率

　　企业开发项目产权转移、销售收入实现后，应补(退)所得税按下列公式计算：

　　应补(退)税=(已实现销售利润+其他业务利润+营业外收支净额)×税率-企业已预缴所得税

　　已实现销售利润=企业已实现的营业收入-已实现销售商品成本-管理费用-财务费用-销售费用-营业税金及附加

　　(2)对采取现房销售方式的企业，其所得税据实征收。企业应根据收入与成本、费用相配比的原则，及时结转已售房的成本和费用。

　　企业应纳所得税=[(当期营业收入-当期销售商品成本-当期管理费用-当期财务费用-当期销售费用-营业税金及附加)+其他业务利润+营业外收支净额]×税率

　　(3)对既有期房销售，又有现房销售的企业按本通知规定多项目外商房地产企业的征税办法征收所得税

　　2、对多项目外商房地产企业的征税办法

　　(1)对多项目的外商房地产企业预售期房，取得的预收款收入，采取核定毛利率的办法，计算出毛利润后，并入企业当期应纳税所得额计算缴纳所得税。待该项房地产产权转移、销售收入实现，再依照税法有关规定计算实际应纳所得税税额和计算应补(退)税款。

　　上述所称毛利率，由主管税务机关根据房地产企业提供的开发项目可行性报告或其他合理办法测算确定。计算公式如下：

　　毛利率=(开发项目预计营业收入-预计开发项目成本)/开发项目预计营业收入×100%

　　企业应纳税所得额=(当期预收款收入×毛利率-管理费用-财务费用-销售费用-营业税金及附加)+其他业务利润+营业外收支净额。

　　(2)多项目的外商房地产企业既有期房销售，又有现房销售或只有现房销售的应纳税所得额计算。

　　企业应纳税所得额=(当期预收款收入×毛利率+当期营业收入-当期销售商品成本-管理费用-财务费用-销售费用-营业税金及附加)+其他业务利润+营业外收支净额

　　当期销售商品开发成本=商品开发单位成本×当期销售面积

　　当期营业收入和销售商品开发成本应扣除以前年度已按核定毛利率征税的预收款收入在当期结转销售的营业收入和成本。

　　商品开发成本包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费6项。

　　企业应纳税所得额按上述两点所列公式计算为亏损的，可按税法规定结转弥补。

　　(3)多项目外商房地产企业期房销售开发项目产权转移、销售收入实现后，应补(退)税款的计算

　　应补(退)税=营业收入×(该项目实际毛利率-预计毛利率)×税率

　　该项目实际毛利率=(营业收入-已实现销售商品实际成本)/已实现销售商品实际成本

　　(4)多项目外商房地产企业应按上述规定准确计算应纳税所得额，于季度终了后十五日内将季度财务报表和季度所得税申报表报送主管税务机关申报纳税;年度终了后四个月内将年度财务报表和年度所得税申报表报送主管税务机关，进行年度所得税汇算清缴。

　　二、根据上述第一条(一)款和(二)款(1)项规定，对账务不健全外商房地产企业和只销售期房的单项目外商房地产企业的预收款收入按核定利润率征收所得税的，其利润率水平由各地市国家税务局根据房地产开发项目的土地使用权取得方式、地理位置、用途等进行核定，报省局备案。但核定的利润率最低不得低于5%。

　　对部分单项目房地产企业期房销售按核定利润率预征所得税有困难的，经各地市国家税务局批准可暂缓征收，具体缓征办法由各地市国家税务局制定，报省局备案。

　　三、现房、期房的划分标准

　　现房、期房有划分应以是否取得建筑质量监督部门出示的竣工险收报告为划分标准，企业在未竣工验收前预售的房地产为期房，竣工验收后销售的房地产为现房。

　　四、交际应酬费的列支标准

　　从事房地产开发的外商投资企业发生的与开发经营项目有关的交际应酬费根据税法实施细则第二十二条(一)款规定的列支标准，按预收款收入与已实现的营业收入予以计算列支。

　　五、营业收入实现的确认

　　对房地产企业营业收入的实现除下列规定外，应以房地产企业收到价款或取得索取价款的权利之日确认其收入的实现。

　　(一)采取预收款方式销售的可按《国家税务总局关于经营房地产收入纳税义务发生时间的通知》(国税发[1994]86号)规定确认收入的实现。

　　(二)采取分期付款或赊销方式销售的按税法实施细则第十一条(一)款规定确认收入的实现。

　　(三)中外合作开发房地产的按《国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复》(国税函发[1994]644号)的有关规定确认收入的实现。

　　六、房地产企业出租房的税务处理

　　对房地产企业将开发的房地产用于出租的，其出租部分房地产可按税法规定计提折旧。出租取得的租金收入应并入企业当期收入。

　　房地产企业将用于出租或自用的房地产再销售取得的收入应并入企业当期收入，该部分房地产的成本应按扣除折旧后的净值计算。

　　七、对预收款收入的管理

　　房地产企业取得的预收款收入是预征企业所得税的计税依据，税务机关应把企业预收款收入是否及时入帐并申报作为日常管征的重点，可从以下方面加强控管：

　　(一)要求企业提供房地产交易中心签发的“预售房许可证”和预收款银行专用户头，核对银行进帐单，据此核实企业取得的预收款收入。

　　(二)对房地产企业预收收入情况有疑义的，税务机关可通过房管局查阅房地产交易合同。

　　八、各级税务部门要加强对房地产开发企业所得税的征收管理，每年应对房地产企业(特别是综合型房地产企业)所得税进行汇算清缴，对房地产企业的各项期间费用应认真审核，严格按税收法规规定的标准列支。

　　九、房地产企业开发项目经批准后，应在三个月内将开发项目的可行性报告及其它有关资料报送主管税务机关。

　　十、本通知自二〇〇〇年一月一日起执行。以前规定的征税办法与本通知规定不一致的，按本通知规定执行。