厦门市地方税务局公告2015年第3号 厦门市地方税务局关于发布《厦门市土地增值税清算管理办法》的公告

第十六条 主管税务机关在纳税人领取预售许可证后，实地了解房地产项目的销售情况，跟踪销售进度，并根据房地产项目的竣工结算(决算)、项目验收等情况，加强与纳税人沟通，确定房地产项目是否达到清算条件。

对于符合本办法第十四条第一款第一项和第二项规定的房地产项目，主管税务机关应定期进行研究、讨论，根据项目管理情况确定是否需要进行清算，研究讨论结果应当存档。

主管税务机关确定需要进行清算的房地产项目，应列入年度清算工作计划，及时下达《税务事项通知书》(附件4)，同时将列入清算工作计划的房地产项目报送市局备案。主管税务机关对房地产项目已下达清算通知书的，不得撤回。

第十七条 纳税人开发的房地产项目符合本办法第十三条规定的，应当在清算条件满足之日起90日内至主管税务机关办理清算申报。纳税人开发的房地产项目符合可清算条件且主管税务机关下发清算通知书的，应当在收到清算通知书之日起90日内，至主管税务机关办理清算申报。

纳税人办理清算申报手续时应当结清应补缴税款；清算结果为多缴税款的，纳税人提出退还申请的，主管税务机关按《税款缴库退库工作规程》办理。

第十八条 按本办法第十三条规定应当进行清算的纳税人以及主管税务机关依据本办法第十四条规定通知清算的纳税人，在规定期限届满未办理清算申报的，主管税务机关发出《责令限期改正通知书》)(见附件5)，责令纳税人在收到《责令限期改正通知书》之日起30日内办理清算申报。逾期仍未申报的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定处理，经主管税务机关综合分析后认为纳税人涉嫌偷税或其收入、成本费用有重大嫌疑导致税负有明显异常的，按照程序移交稽查部门进行检查。

第十九条 纳税人开发的房地产项目符合本办法第十三、十四条规定的清算条件的，办理清算时，以满足应清算条件之日起90日内或者接到主管税务机关清算通知书之日起90日内的任意一天，为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间(以下简称清算截止日)。

第二十条 纳税人办理清算申报后，税务机关通过清算审核或税务检查补缴的清算税款，应当自本办法第十七条规定的申报期届满之次日起加收滞纳金。

第二十一条 纳税人可自愿委托符合资质的注册税务师事务所对房地产项目进行土地增值税清算鉴证。

纳税人委托注册税务师事务所进行清算鉴证的，注册税务师事务所应当按照《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》(国税发[2007]132号)的规定开展鉴证、出具鉴证意见，涉及调整事项以及重大事项的，应当在鉴证报告中披露调整过程、调整结论及其他应当说明的重大事项。

税务机关在清算审核或税务检查过程中，需要核查受托开展清算鉴证的注册税务师事务所清算工作底稿或税务机关认为需要就清算鉴证事项开展约谈的，受托事务所和注册税务师应当积极配合。

第二十二条 纳税人办理清算申报时，应当提交以下清算资料：

(一)国家税务总局下发的《土地增值税纳税申报表(二)》(从事房地产开发的纳税人清算适用)；

(二)《收入和扣除项目明细表(按年度统计)》(见附件6)、《收入和扣除项目明细表(按类别统计)》(见附件7)；

(三)主管税务机关通知纳税人办理清算的《税务事项通知书》；

(四)房地产项目清算情况书面说明，主要内容应包括土地来源、开发建设、销售、关联方交易、资金融通、税费缴纳等总体情况及纳税人认为需要说明的其他情况；

(五)国有土地使用权出让合同(或转让合同)、建设用地规划许可证、拆迁安置协议、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证、建设工程竣工验收备案证明书、测绘成果等复印件；

(六)金融机构贷款合同、勘察设计合同、建筑安装合同、材料和设备采购合同、《商品房买卖合同一览表》(见附件8)、项目工程合同结算单、房地产项目竣工决算报表以及有资质的第三方出具的工程结算审核报告等复印件；

(七)《与扣除项目金额相关的经济业务及支付情况一览表》(附件9)；

(八)关联交易详细书面说明，包括纳税人在房地产开发过程中接受关联方规划、设计、可行性研究、勘察、建筑安装、绿化、装修等服务、向关联方购买设备、材料以及纳税人向关联方转让开发产品等情况；

(九)扣除项目金额分摊书面说明，包括纳税人在不同项目(含分期项目)、不同房地产类型、已转让房地产与未转让房地产之间分摊扣除项目金额的情况；

(十)纳税人委托注册税务师事务所审核鉴证的清算项目，还应报送《土地增值税清算税款鉴证报告》。

上述资料主管税务机关已经取得的，不再要求纳税人报送。

第四章 清算审核

第二十三条 主管税务机关应当自纳税人办理清算申报之次日起30日内以纳税评估形式启动清算审核，根据土地增值税规定并按照纳税评估规定的程序、时限、要求完成土地增值税清算审核工作。

第二十四条 主管税务机关在土地增值税清算审核过程中，发现纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为，应当移交稽查部门处理。
纳税人清算申报后，稽查部门已立案检查的，主管税务机关不再进行清算审核，由稽查部门处理。

主管税务机关在土地增值税清算审核过程，稽查部门又对纳税人立案检查的，主管税务机关应将清算审核事项移交稽查部门一并处理。

第二十五条 土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准，以分期项目为单位清算。

2011年1月1日后采取分期方式开发、销售的房地产项目，可按政府规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》作为分期标准，以分期项目为单位进行清算。

第二十六条 清算项目中包含不同房地产类型的，应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

第二十七条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

税务机关根据纳税人报送的清算资料，结合房地产专用发票、《商品房买卖合同一览表》、商品房预售(销售)许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收入。

第二十八条 税务机关认为纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，可要求纳税人提供书面说明。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。

第二十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定

(一)纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

(二)纳税人将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

第三十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：

(一)取得土地使用权所支付的金额；

(二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；

(三)房地产开发费用；

(四)与转让房地产有关的税金；

(五)国家规定的其他扣除项目。