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十四、开发成本的检查
严格按照财会和税法规定核算成本、费用。为加大开发产品成本，预提工程费、材料费、建筑安装费等与开发产品成本有关的费用现象比较普遍。
房地产开发企业会计核算的一般原则主要有：客观性原则、可比性原则、相关性原则、一贯性原则、及时性原则、明晰性原则、配比原则、权责发生制原则、谨慎原则、历史成本核算原则、划分收益性支出与资本性支出的原则、重要性原则和实质重于形式原则等十三项。
作为税收征收的税务机关，尤其对房地产开发企业的企业所得税征收管理，相比之下，更加注重配比原则、权责发生制原则、历史成本核算原则三大原则对应纳税所得额的影响。
（一）配比原则
配比原则是指营业收入与其相对应的成本、费用应当相互配合。它要求在会计核算中，一个会计期间内的各项收入与其相关联的成本、费用，应当在同一个会计期间内进行确认、计量。企业经营成果是对经营收入与经营成本费用进行配合比较结果。坚持配比原则，使各会计期间内的各项收入与相关的费用在同一期间内相互配比进行记录和反映，有利正确计算和考核企业的经营成果。
（二）权责发生制原则
权责发生制原则是指，凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入和费用处理；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，都不应作为当期的收入和费用。
权责发生制原则主要从时间选择上确定会计确认的基础，其核心是根据权责关系的实际发生和影响期间来确认企业的收支和收益。根据权责发生制进行收入与成本费用的核算，能够更加准确地反映特定会计期间真实的财务状况及经营成果。
（三）历史成本原则
历史成本原则是指企业的各种资产应当按其取得或购建时发生的实际成本进行核算。所谓实际成本，就是取得或制造某项财产物资时所实际支付的现金或其他等价物。
成本与费用的核算：把费用按是否计入开发产品成本可以分为构成开发产品成本的费用和期间费用两大类。
（一）开发产品成本
1、合理确定成本核算对象：
①一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算，或每一独立的施工图核算所列的单项开发工程作为成本的核算对象；
②同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，如果开工、竣工时间接近，又由同一施工单位施工，可以合并为一个成本核算对象。
2、正确划分成本项目：
①土地征用（土地价）及拆迁补偿费，包括土地征用、劳动力安置费、拆迁补偿净支出等。
②前期工程费, 包括规划、设计、勘察、三通一平等支出。
③建筑安装工程费,是指企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费。
④基础设施费，包括开发小区道路、供水、供电、供气、排污、排洪、环卫、绿化等工程发生的支出。
⑤公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套发生的支出。
⑥开发间接费用,是指企业所属直接组织管理开发项目发生的费用，包括工资、折旧费、修理、办公费、水电费等。
①－⑤为直接费用，直接计入开发产品成本；⑥为开发产品而发生的各项间接费用，应当按一定标准分配计入开发产品成本。
十五、跨时间、跨地域滚动开发房地产项目，人为将应由以后开发项目负担的成本、费用记入已完工的开发项目。
十六、不合规发票。
房地产开发企业在期间费用方面存在的最大问题是不合规发票，如会议费、出国考察费、差旅费、场地租金、水电费等。
十七、资金使用费
房地产开发企业向其它企业拆借资金，或者将资金提供给下属单位使用（作为投资除外），属于货币资金融通业务，为此收取的资金占用费或者利息，应当按“金融业” 税目征收营业税。但是企业向客户销售房地产，因对方延期付款而收取的利息，均属于价外费用，应并入销售房地产的营业额，按“销售不动产”税目征收营业税。企业将款项存入银行而收取的银行存款利息不征收营业税。
十八、以不动产作抵押向金融机构贷款
房地产开发企业以不动产作抵押向金融机构贷款，一般有两种情况：一种是抵押期间不动产仍归企业使用，贷款到期若企业无力还款则不动产归金融机构所有。在这种情况下，在抵押期间和企业如期归还贷款后并没有发生不动产产权的转移，因而不必征收营业税；若贷款到期而企业无力还款，则不动产归金融机构所有，发生了所有权的转移，则应当对企业按“销售不动产”税目征收营业税。另一种是在抵押期间企业将不动产交与金融机构使用，用不动产的租金归还贷款利息，那么对企业来说发生了不动产租赁业务，应当对企业按“服务业—租赁业”税目征收营业税；若贷款到期而企业无力还款，则不动产归金融机构所有，发生了所有权的转移，应当对企业按“销售不动产”税目再征收一道营业税。
十九、以不动产抵顶贷款的营业额
在具体操作中，由于抵押的不动产的价值一般总是大于贷款金额，通常通过公开拍卖或由银行估价，将拍卖价或估价抵偿所欠贷款本息（或本金）后，扣除有关的拍卖费用，其剩余部分归还给房地产开发企业。如果采用拍卖方式，在确定房地产开发企业以不动产抵顶贷款的营业额时，应当按实际拍卖价格作为销售不动产的营业额，不能扣除拍卖费用。如果采用估价方式（估价大于欠款的部分补付给房地产开发企业），应以不动产估价（即欠款加上银行补付的款项）作为销售不动产的营业额。
二十、关于房地产销售商品房精装修
国税函[1998]53号文件规定，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，根据《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用，纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。
二十一、房地产企业房产税征收规定
按照国税发[2003]89号文件规定：
一>、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题。鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
二>、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题。
（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
注意：对出租、出借房屋房产税应当当月计算，次月缴纳。
二十二、房地产企业土地使用税征收规定
按照辽地税财（2000）389号文件规定，房地产开发企业在开发建设期间，应按房地产开发建设项目所在地段的城镇土地使用税税额标准征税。开发建设期间是指房地产开发企业自土地管理部门批准其开发建设至开发建设项目完工（含竣工）。在此开发建设期间应按其全部占用土地面积计算缴纳城镇土地使用税。在项目完工后至房地产全部出售期间，对未售出部分和已经出售部分，应由房地产开发企业和购买者分别按出售与未出售房产的建筑面积比例分摊计算缴纳土地使用税。
二十三、房地产企业印花税征收规定
1、房地产企业销售商品房按照购销合同万分之三贴花；二手房转让按照产权转移书据万分之五征收。
2、房地产企业与金融机构签订的借款合同印花税按照规定万分之0.5贴花，与非金融机构或组织、单位、个人签订的借款合同不贴印花税。
3、关于核定征收。房地产企业其销售环节的印花税核定征收计税依据按企业“经营收入”科目贷方累计发生额的100％核定；其采购环节的计税依据按企业“材料物资”科目借方累计发生额的80％核定；建筑工程出包的按照其开发成本“建筑安装工程费用――出包工程”科目记载的建筑安装工程费用的100％核定；对购置的固定资产核定征收如不需要安装以“固定资产”科目记载的相关业务发生额按照100％核定，如需要安装以“在建工程”科目记载的相关业务发生额按照100％核定。
4、注意不征印花税的合同。土地使用权出让、转让书据（合同）不属于印花税列举的征税凭证，不贴印花。
二十四、房地产企业土地增值税征收规定
注意预征制度。按照大地税函（2002）8号文件规定，自2002年1月1日起从事房地产开发纳税人转让未竣工结算房地产所取得的收入（包括预收款）预征土地增值税，一般住宅千分之五，除此以外百分之一。自2006年9月1日起，按照《大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函〔2006〕76号）文件规定，预征率按以下标准执行：住宅的预征率为1%；除住宅外其他房地产项目的预征率为2％。
二十五、相关名词的解释
房地产： 指土地、建筑物及其地上附着物
土 地： 地球上陆地的表层，包括水域在内
容积率：是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值
建筑密度：又称建筑覆盖率，通常指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例
三通一平： 路通、水通、电通和场地平整
五通一平： 具备了道路、给水、排水（包括雨水、污水）、电力、通讯等设施或条件以及场地平整
七通一平 ： 具备了道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施或条件以及场地平整
生地 ： 指不具有城市基础设施的土地
毛地 ：指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地
熟地 ：指具有完整的城市基础设施、土地平整、能直接在其上进行房屋建设的土地
评估价值 ： 是指估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果
基准地价： 是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。
标定地价 ：是在基准地价的基础上，按土地使用年限、地快大小、形状、容积率、微观区位、市场行情等，修订评估出的具体地快在某一时期的价格。
房屋重置价格 ：是某一基准日期，不同建筑结构、用途或等级下的特定状况的房屋，建造它所需的一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。 |
