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三、价外费用
审查内容：房地产开发企业销售不动产，向业主收取的违约金、延期付款利息、集资款、手续费、代收款项、代垫款项等一律并入营业税，计征营业税。依据：《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十四条条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各科性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。
注意房地产代收的费用。房地产开发企业代市政府代收的市政费、代邮政、电信部门收取的邮政通讯配套费、代供电部门收取的用电配套费等，对此类费用，不论其财务上如何核算，票据如何开具均应当全部作为销售不动产的营业额计征营业税。
四、先购后销业务
注意财税[2003]年16号文件规定差额征税。依据：财税[2003]年16号、财税[2004] 206号：（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
[对财税[2003]16号文件的延伸理解]
1、2003年1月1日为销售或转让时间；
2、允许抵扣的只能是外购或抵债所得的不动产或土地使用权；
3、允许扣除的金额必须是取得时的原价，并且要取得合法的凭证；
4、国税函[2005]83号 单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税[2003]16号文件第三条第(二十)项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额；同时，在营业额减除项目凭证的管理上，应严格按照财税[2003]16号文件第四条的有关规定执行；
五、投资业务
财税[2002]191号：一、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。二、对股权转让不征收营业税。
财税[1995]48号：以不动产、土地使用权投资、联营，暂免征收土地增值税；注意：大财法[2006]183号文件第五条规定，房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不适用暂免土地增值税的规定。此处“房地产开发企业以其建造的商品房”包括房地产开发商的开发产品和已将产权过户到开发商名下的其开发的商品房。
国税发[2000]118号：以非现金资产投资入股，视同销售，计征所得税。
六、整体转让
[例]甲公司将乙公司吸收合并，乙公司资产、负债全部并入甲公司账下，乙公司注销，甲公司办理变更手续。
思考：甲公司将房产吸收名下，是否征营业税？
答：国税函[2002]165号：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。
国税函[2002]420号：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则的规定，增值税的征收范围为销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物。转让企业全部产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，因此，转让企业全部产权涉及的应税货物的转让，不属于增值税的征税范围，不征收增值税。
七、还本销售（多用于商铺）
国税函[1995]156号：以还本方式销售建筑物,是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者,这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以还本方式销售建筑物的行为,应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税,不得减除所谓还本支出。
[注意]：还本销售要区别于销售折扣、折扣销售、销售折让。
财税[2003]16号：单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。国税函[1997]472号规定，纳税人销售货物给购货方的销售折扣，如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的销售额计算征收所得税；如果将折扣额另开发票，则不得从销售额中减除折扣额。纳税人销售货物给购货方的回扣，其支出不得在所得税前列支。
八、销后回购、回租
国税函[1999]144号：房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。
1、区别销售退回——冲抵营业税。
2、转租业务：关于转租业务征税问题。单位和个人将承租的场地,物品,设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为,应按"服务业"税目中"租赁业"项目征收营业税。
九、合作建房（联建业务）
对合作建房行为应如何征收营业税？（国税函发［1995］156号）
答：合作建房,是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金,合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的以物易物,即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：
(一)土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中,甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按转让无形资产税目中的转让土地使用权子目征税；对乙方应按销售不动税目征税。由于双方没有进行货币结算,因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去,则又发生了销售不动产行为,应对其销售收入再按销售不动产税目征收营业税。
(二)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如,甲方将土地使用权出租给乙方若干年,乙方投资在该土地上建造建筑物并使用,租赁期满后,乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中,乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权,甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为,对其按服务业--租赁业征营业税；乙方发生了销售不动产的行为,对其按销售不动产税目征营业税。对双方分别征税时,其营业额也按税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。
第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房。对此种形式的合作建房,则要视具体情况确定如何征税：
(一)房屋建成后如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式,按照营业税以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税的规定,对甲方向合营企业提供的土地使用权,视为投资入股,对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
(二)房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润,则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为,而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为,那么,对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形资产征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依销售不动产税目征收营业税。
(三)如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋,则此种经营行为,也未构成营业税所称的以无形资产投资入股,共同承担风险的不征营业税的行为。因此,首先对甲方向合营企业转让的土地,按转让无形资产征税,其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此,对合营企业的房屋,在分配给甲乙方后,如果各自销售,则再按销售不动产征税。
十、自建后售
国税发[1993]25号：施工单位自己建筑办公用楼，免征营业税。如销售时不但要按“销售不动产”缴纳营业税，同时还要补缴施工环节建筑业的3%的营业税，二者均按组成计税价格征税。
其中建筑营业税=组成计税价*3%=（施工成本*（1+成本利润率）/（1-营业税率））*3%
销售不动产营业税=组成计税价*5%=（营业成本*（1+成本利润率）/（1-营业税率）*5%
营业成本＝（土地价格+建筑环节计税价格）
十一、永久使用权
国税发[1993]149号：按销售不动产计征营业税，注意与有年限租赁的区别。国税函[2005]83号，对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业－－租赁业”征收营业税。
十三、收入成本要及时结转
将开发产品实现的收入及相应在当期应确认的成本费用及时结转并填写在申报表中缴纳企业所得税。 |
