3.审核分析
（1）第一层级评估
①企业理论税负率
企业理论税负率={}×税率÷[理论销售收入×]×100%
理论销售收入=可售面积×销售均价=58889×6250=368056250元
理论销售成本=土地成本+建筑安装工程费+前期工程建设费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+开发间接费用
建筑安装工程费=可售面积×行业单位面积建筑安装工程费=58889×1500=88333500元
前期工程建设费=建筑安装工程费×行业前期工程建设费占建筑安装工程费平均比率=88333500×11%=9716685元
公共配套设施建设费=建筑安装工程费×行业公共配套设施建设费占建筑安装工程费平均比率=88333500×7%=6183345元
开发间接费用=（土地成本+建筑安装工程费）×行业开发间接费占土地成本及建筑安装工程费平均比率=(74600000+88333500)×11%=17922685元
理论销售成本=土地成本+建筑安装工程费+前期工程建设费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+开发间接费用=74600000+88333500+8833350+9716685+6183345+17922685=205589565元
企业理论税负率=[(368056250-205589565)×5101/58889-2136560-2827440]×33%÷（368056250×5101/58889）×100%=9.4%
②企业实际税负率
企业实际税负率=企业申报缴纳所得税额÷[销售收入+（预收账款期末余额-预收账款期初余额）]×100%=871137÷30171374×100%=2.9%
③结论
企业理论税负率为9.4%，实际税负率为2.9%，实际税负率低于理论税负率20%以上，初步判定该企业纳税异常，纳入重点评估对象。
（2）第二层级评估
由于该房地产企业仅开发了一个项目，因此税务人员对企业期间费用和营业税金及附加指标进行分析。
①销售费用比率
销售费用收入比率=销售费用÷销售收入×100%=332702÷30171374×100%=1.1%
该比率同行业平均水平对比，在预警区间以内，初步判定企业不存在虚列销售费用的问题。
②营业税金及附加类
·营业税申报率
营业税申报率=申报缴纳营业税÷{[销售收入+（预收账款期末余额-预账款期初余额）+定金] ×5%}=1570493÷（30171374×5%）＞1
营业税申报率＞1，初步判定营业税指标缴纳正常，无少缴问题或存在少计收入问题。
·土地增值税申报率
土地增值税申报率=申报缴纳土地增值税÷{[销售收入+（预收账款期末余额-预收账款期初余额）+定金] ×预征率}=314098÷（30171374×1%）＞1
土地增值税申报率＞1，初步判定土地增值税缴纳正常，无少缴问题或存在少计收入问题。
③结论
税务人员根据已采集的信息对企业第二层级指标进行测算与评估，初步排除该企业期间费用和营业税金及附加存在问题。
（3）第三层级评估
税务人员根据已采集的信息对项目各指标进入深入分析。
①收入类指标评估
营业税测算收入=同期已纳营业税÷5%=1570493÷5%=31409860元
实际申报的销售收入30171374元低于按营业税测算的销售收入31409860元,企业可能存在未及时申报销售收入等情况。
②成本类指标评估
·单位面积建筑安装工程费
单位面积建筑安装工程费=建筑安装工程费÷可售面积=92836480÷58889=1576元
该指标与行业平均水平比较基本相符，在预警区间以内，初步排除项目存在虚列建筑安装工程费的问题。
·前期工程建设费占建筑安装工程费比率
前期工程建设费占建筑安装工程费比率=前期工程建设费÷建筑安装工程费×100%=1373559÷8039639×100%=17.1%
该比率与行业平均水平比较，高于预警上限14%，可能存在虚列前期工程费的情况。
·基础设施建设费占建筑安装工程费比率
基础设施建设费占建筑安装工程费比率=基础设施建设费÷建筑安装工程费×100%=1131713÷8039639×100%=14.1%
该比率与行业平均水平比较，在预警区间以内，初步排除项目存在虚列基础设施建设费的问题。
·公共配套设施建设费占建筑费安装工程比率
公共配套设施建设费占建筑费安装工程比率=公共配套设施建设费÷建筑安装工程费×100%=2018480÷8039639×100%=25.1%
该比率与行业平均水平比较，高于预警上限11%，可能存在虚列公共配套设施建设费的情况。
·开发间接费用占土地成本及建筑安装工程费比率
开发间接费用占土地成本及建筑安装工程费比率=开发间接费用÷（土地成本+建筑安装工程费）×100%=3134980÷（6460360+8039639）×100%=21.6%
该比率与行业平均水平比较，高于预警上限16%，可能存在虚列开发间接费用的情况。
③结论
税务人员根据已采集的信息对企业第三层级指标进行测算与评估，得出以下结论：
·通过收入类指标评估，企业可能存在未及时申报销售收入情况
·通过成本娄指标评估，发现该项目可能存在虚列前期工程建设费、公共配套设施建设费、开发间接费用的情况。
4.评估约谈
税务人员对企业下达了《税务约谈通知书》，要求企业就收入偏低，成本偏高等问题进行合理解释。经与企业法人代表、财会人员的约谈，该企业对税务机关的评估结论基本认同并表示高度重视，积极配合税务机关就疑点问题认真开展自查。
5.评定处理
根据调查结果，税务人员按照《纳税评估管理办法》的有关规定，向企业下达了纳税评估有关问题改正建议书建议其申报补正。
经企业自查后，因隐匿收入1238489元，虚增销售成本4006909元，主动补缴了1730982元的企业所得税。企业补税后，税负收原来的3.3%提高到了8.3%，低于理论税负率，差值率为11.7%,在合理范围内。
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