房地产行业税收专项检查工作（稽便函[2008]42号）政策解读之二十二

原问题：“22、在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本。”

学习体会：

一、期间费用的核算
1、销售费用
为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用（《房地产开发企业会计制度》），具体科目可设置（以下引自网上资料）：
⑴ 职工薪酬：是指销售机构人员的职工薪酬（含销售提成等）。
　　⑵ 修理费：销售机构使用的固定资产、低值易耗品等修理费用。
　　⑶ 物料消耗：销售机构管理耗用材料、用品的费用。
　　⑷ 低值易耗品摊销：销售机构和销售人员使用低值易耗品的摊销费。
　　⑸ 办公费 ：指销售机构发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费。
　　⑥ 差旅费：销售人员因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费等。
　　⑺ 车辆使用费：指销售机构使用车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。
　　⑻ 固定资产使用费：指销售机构使用固定资产等折旧费、维护维修费等。
　　⑼ 房租及物管费水电费：指销售机构用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。
　　⑽ 劳动保护费：是指确因工作需要为销售人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。
　　⑾ 展览费：为销售商品房而参加房交会等开支的展位费及展台搭建费、场地布置费、制作费等。
　　⑿ 广告费：指销售部门为销售商品房对外宣传所产生的所有广告费用，包括电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等发布的广告费用。
　　⒀ 业务宣传费：指销售部门为销售商品房对外宣传发生的宣传费用，如：广告设施及发布费（车站广告、路牌广告）、现场包装费（彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆）、促销活动费（场租、劳务费、活动场所布置费）宣传资料及礼品费（售楼书、各种礼品）、销售模型制作费等。
　　⒁ 销售代理费：部分房地产开发企业将部分或全部等商品房销售业务外包给专业等销售公司而发生等代理费用。包括：销售佣金、销售代理费、销售策划费等。
　　根据规定，销售佣金应该符合下列条件的，可计入销售费用：
　　a 有合法真实凭证；
　　b支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人（支付对象不含本企业雇员）；
　　c 支付给个人的拥企，除另有规定者外，不得超过服务金额的5％。
　　⒂  合同交易费：指销售过程中发生交易费用，包括交易服务费、交易手续费（备案费）、合同工本费、产权登记费、网上服务备案费等。
　　⒃  商品房维修、看护费：商品房在销售过程中发生的维修费、看护费、水电费、取暖费等。
⒄ 售楼处费用：包括售楼处的折旧、摊销等。
⒅ 样板房费用：包括样板房的折旧、摊销等。
⒆ 其他费用：指上列各项费用以外的其他销售费用支出。
以上明细科目只是一个参考，可根据公司的具体情况以及开发项目的特点，自行进行调整。由于习惯的不同，以及期间费用与开发间接费用的界限并不十分清晰，物业性费用、项目策划费、交易费等也可以在前期费用、开发间接费用中核算。

2、管理费用
企业行政管理部门（总部）为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用（《房地产开发企业会计制度》）。具体科目可设置（以下引自网上资料）：
⑴ 职工薪酬：企业管理服务人员的职工薪酬。
　　⑵ 修理费 ：企业管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。
　　⑶ 物料消耗：企业管理服务耗用材料、用品的费用。
　　⑷ 低值易耗品摊销：企业管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。
　　⑸ 办公费：指开发企业各管理服务部门发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。
　　⑥ 会议费：是指企业召开各种会议的费用支出，包括会议房租费（含会议室租金）、伙食补助费、交通费、办公用品费、文件印刷费、医药费等。
　　会议费证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。
　　⑺ 招聘费：企业招聘人员的猎头费、招聘广告费、招聘展位费等。
　　⑻ 差旅费：指职工因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费、劳动力招募费等方面的费用。
　　差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。
　　⑼ 车辆使用费：企业管理用自有车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。
　　⑽ 固定资产使用费：企业管理用固定资产等折旧费、维护维修费等。
　　⑾ 房租及物管费水电费：企业租赁管理用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。
　　⑿ 劳动保护费：是指确因工作需要为企业管理服务人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。
　　⒀ 董事会费：指企业董事会或最高权力机构及其成员为执行职权而发生的各项费用，包括成员津贴、差旅费、会议费等。
　　⒁ 聘请中介机构费：指企业聘请会计师事务所等中介机构进行查账、验资、资产评估、税务清算、法律尽职调查等发生的费用。
　　⒂ 咨询费、顾问费：是指企业向有关咨询机构进行科学技术、经营管理咨询时支付的费用，包括聘请经济技术顾问、法律顾问等支付的费用。
　　⒃ 诉讼费：指企业向法院起诉或应诉而支付的费用。
　　⒄ 业务招待费：指企业为业务经营的合理需要而支付的招待费用。
　　⒅ 税金：指企业自有资产按规定交纳的房产税、车船使用税、土地使用税以及印花税等。
　　这里的土地使用税是企业自用房屋、土地应该缴纳的土地使用税，开发产品过程中应该缴纳的土地使用税应该在“开发间接费用”核算（这句话有争议，回头在土地使用税的学习体会中再具体探讨）。
　　⒆ 技术转让费：是指企业使用非专利技术而支付的费用。
　　⒇ 研发费用：包括新产品设计费、工艺规程制定费、设备调整费、原材料和半成品的试验费、技术图书资料费、未纳入国家计划的中间试验费、研究机构人员的工资、研究设备的折旧、与新产品的试制、技术研究有关的其他经费以及委托其他单位进行科研试制的费用。