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21）无形资产推销费：是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术等无形资产的摊销。 22）长期待摊费用摊销：指企业对分摊期限在一年以上的各项费用在费用项目的受益期限内分期平均摊销（在不少于3年内），包括开办费摊销、按大修理间隔期平均摊销的固定资产大修理支出等。 23）排污费：是指企业按规定缴纳的排污费用。 24）开办费：是指企业在筹建期间发生的费用，包括筹建期间人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费，以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益利息等支出。 25）其他费用：指上列各项费用以外的其他管理费用支出。 3、财务费用 本科目核算企业在房地产开发经营过程中，为进行资金筹集等理财活动而发生的财务费用，包括利息支出(减利息收入)、汇兑损失(减汇兑收益)以及相关的手续费等（《房地产开发企业会计制度》）。具体科目可设置（以下引自网上资料）： ⑴ 利息支出：指房地产企业开发产品完工后发生的利息支出，如果有利息收入应该抵减本项。 根据规定，向金融企业借款的利息支出，准予在所得税前扣除；向非金融企业借款的利息支出，不高于按照金融企业同期贷款基准利率计算的数额的部分，准予在所得税前扣除。 ⑵ 汇兑损益：指房地产企业因使用外国货币而产生的汇兑收益或损失，汇兑收益用“负数”反映。 ⑶ 金融机构手续费：企业支付给金融机构的相关手续费（支票、汇票、汇兑等手续费）pos机刷卡费等、票据工本费等。 ⑷ 现金折扣费用：根据销售合同约定产生的现金折扣费用。 ⑸ 股票发行费：股份有限公司发行股票支付给发行机构的费用。 ⑥ 票据贴现息：企业收到承兑汇票的贴现利息支出 ⑺ 其他费用：指上列各项费用以外的其他筹融资费用支出。 应该说明的是，筹融资过程中发生的评估费、审计费、登记费等，不应该作为财务费用列支。此外，开发单位在开发产品过程中的借款费用，满足资本化条件的应予资本化，不能作为财务费用，应该属于开发间接费用。同样，开发单位在修建自用固定资产的借款费用，满足资本化条件的应予资本化，同样不能作为财务费用，应该属于固定资产价值的一部分。 二、特殊项目的核算 （一）售楼处 1、售楼处的分类 根据售楼处的来源及其使用完毕后处理的方式，可以分为： ⑴ 单独修建售楼处，待销售完成后，将其拆除； ⑵ 单独修建售楼处，待销售基本完成后，将其转作自用或出租； ⑶ 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售基本完成后，再将该售楼处对外销售； ⑷ 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售完成后，将其转作自用或出租； ⑸ 租用外单位的房屋修建售楼处，待销售基本完成或房屋到期后，归还房屋。 当然还存在各种变化情况，如利用物管用房、利用开发单位自己的办公室等等，不管怎么样都可以在上面的分类找出相类似点，所以基本的分类还是上面的五种。 由于分类不同，相关的处理也不同，后面的处理就按照这五种分类方式进行展开。 2、相关规定 根据2006年31号文的规定，开发企业建造的售房部按如下思路处理： ⑴ 凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理； ⑵ 凡不能够单独作为成本对象进行核算的，一律按建造开发产品进行处理。 ⑶ 售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。 3、建造时的处理 ⑴ 建造 方案一、二，需要重新修建售楼处，可以单独作为成本对象进行核算，因此按自建固定资产处理。 方案三、四、五，由于不用重新修建售楼处，不需要相关处理。 ⑵ 装修 方案一、二，装修费用随着房屋本身走，继续按固定资产处理； 方案三、四、五，没有无法单独作为成本对象进行核算，因此应当通过开发成本处理，装修完毕后转入长期待摊费用（或开发产品）。 4、使用时的处理 ⑴ 折旧和摊销 无论采用哪一种方式，也无论在建造过程中按照自建固定资产还是按照开发产品或长期待摊费用，在售楼处使用过程中，计提的折旧和摊销，都要计入“销售费用”。 但在计算折旧和摊销中，分摊的期限需要根据具体的方式进行区分。例如方案五，根据《所得税法实施条例》第六十八条规定，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。 ⑵ 房产税 根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第十九条：纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税。以及根据《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四款：房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税，开发企业的利用商品房、原有住房以及自建售楼处，应自开始使用之次月缴纳房产税。 方案五由于是租用房屋，不是房产税的纳税义务人，不用缴纳房产税。 5、清理时的处理 ⑴ 拆除 方案一进行拆除时，由于修建和装修时按照自建固定资产处理，因此拆除时按照固定资产清理的程序进行。 ⑵ 自用或出租 方案二自用和出租时，按照自用固定资产自用和出租处理。 方案四自用和出租时，根据《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）文件的规定，不视同销售确认收入。 无论方案二还是方案四，在自用或出租时，须按照资产原值或租金交纳房产税。 ⑶ 销售 方案三销售时，其税务处理与一般商品房销售一致，即应该缴纳营业税、企业所得税、土地增值税等，并确认收入、结转成本税金。 ⑷ 转为物管用房 转为物管用房或会所的，根据31号文的规定，能够处理成属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 ⑸ 租赁到期 租赁到期时，长期待摊费用应当已经摊销完毕，将房屋归还给对方即可。 （二）样板房 1、样板房的分类 根据样板房的来源及其使用完毕后处理的方式，可以分为： ⑴ 利用正在修建的商品房作为样板房，待销售完成后，将其销售，这是最常见的一种； ⑵ 利用企业原有房屋作为样板房，待销售基本完成后，再恢复原状； ⑶ 租用外单位的房屋作为样板房，待销售基本完成或房屋到期后，归还房屋。 2、相关规定 根据2006年31号文的规定，同售楼处基本相同。 3、相关处理 由于样板房的处理方式与售楼处基本相同，特别是样板房的方案二和方案三，参照售楼处的处理方法即可。对于方案一，有一些特殊的情况，既可以按照固定资产处理，也可以按照开发产品处理。 |
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