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⑴ 按固定资产处理 按固定资产处理的样板房，记入前须取得自建固定资产相关的各种资料，在房屋投入使用后次月计提折旧。在对外销售时基本按照销售固定资产，同时参照销售商品房的有关规定进行处理。 按照《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四款“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税”之规定，开发企业的按照固定资产管理的样板房，自开始使用之次月缴纳房产税。 但在实际中，由于在投入使用时很难取得相应的成本和决算资料，因此这种方式比较少采用。同时，由于计提折旧相当于提前抵扣所得税，因此需要同税务进行沟通。 ⑵ 按开发产品处理 按照开发产品比较简单，相应核算装修费用，但无需计提折旧。对外销售时的程序也同普通的商品房一致，但成本要比普通的商品房多出额外装修的费用。 对于房产税来说，根据《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第一条规定：对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 样板房属于房地产开发企业的商品房样品，在售出前原本不用交房地产。但89号文中对于“已使用”规范不清，因此在实务还是有一定争议的。 4、特殊情况 在实务中，会有装修公司为了争取业务，例如对于经装修的业务是争取开发单位的业务，对于没有精装修的业务是为了争取购房者的业务，会主动免费装修样板房，或者取得开发单位装修业务后从总装修费用中扣除。 对于这种情况，需要根据合同的具体内容判断经济业务，进行相应的会计和税务处理。 （三）业务招待费 1、基本规定 ⑴ 《所得税法实施条例》第四十三条规定 企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。 ⑵ 2006年31号文 开发企业取得的预售收入不得作为业务招待费的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。? 新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。 ⑶ 2007年底前适用 3.1 内资企业业务招待费： 《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号） 第四十三条 纳税人发生的与其经营业务直接相关的业务招待费，在下列规定比例范围内，可据实扣除： 全年销售（营业）收入净额在1500万元及其以下的，不超过销售（营业）收入净额的5‰；全年销售（营业）收入净额超过1500万元的，不超过该部分的3‰。 第四十四条 纳税人申报扣除的业务招待费，主管税务机关要求提供证明资料的，应提供能证明真实性的足够的有效凭证或资料。不能提供的，不得在税前扣除。 3.2 外资企业交际应酬费 （内资企业中叫做业务招待费，外资企业叫做交际应酬费，两者合算的内容基本一致。幸亏现在统一了。） 《外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》 第二十二条 企业发生与生产、经营有关的交际应酬费，应当有确实的记录或者单据，分别在下列限度内准予作为费用列支： （一）全年销货净额在一千五百万元以下的，不得超过销货净额的千分之五；全年销货净额超过一千五百万元的部分，不得超过该部分销货净额的千分之三。 （二）全年业务收入总额在五百万元以下的，不得超过业务收入总额的千分之一；全年业务收入总额超过五百万元的部分，不得超过该部分业务收入总额的千分之五。 2、实际操作 ⑴ 计算基数 房地产行业是一个特殊行业，开发周期长，因此会出现销售收入不均衡的情况，所以严格按照配比原则来说，应当开发项目建设期汇算时确定的销售收入作为计算基数。但由于期间费用的原理，在开发单位同时开发几个项目的时候很难进行区分，所以还是以当年销售（营业）收入为准。 同时，由于房地产行业存在预缴所得税的情况，所以31号文明确规定：开发企业取得的预售收入不得作为业务招待费的计算基数。 ⑵ 扣除比例 按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。 ⑶ 超过部分结转下年 国税发[2006]31号文曾经考虑了新办房地产开发企业的特殊情况，规定在取得第一笔销售开发产品收入之前发生的业务招待费，可以向以后年度结转，但最长不得超过3年。但由于新所得税法和实施条例中对此没有明确，因此目前能否适用本条需要沟通。 ⑷ 其他 实务中，有的开发单位将部分业务招待费放在了间接开发成本，从会计处理本身不能说没有道理，但在所得税和土地增值税的清算中可能会被调出，同期间费用的业务招待费一同处理。 （四）业务宣传费、广告费 1、基本规定 ⑴ 《所得税法实施条例》第四十四条规定 企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。 ⑵ 2006年31号文规定： 开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。? 新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。 ⑶ 2007年底前适用 3.1 内资企业广告费： 《国家税务总局关于调整部分行业广告费用所得税前扣除标准的通知》（国税发[2001]89号）规定： 自2001年1月1日起，房地产开发的企业，每一纳税年度可在销售（营业）收入8%的比例内据实扣除广告支出，超过比例部分的广告支出可无限期向以后纳税年度结转。 同时，要注意《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第四十一条对广告费作了严格的规定，必须符合下列条件 广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的； 已实际支付费用，并已取得相应发票； 通过一定的媒体传播。 3.2 内资企业业务宣传费 《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第四十二条规定： 纳税人每一纳税年度发生的业务宣传费（包括未通过媒体的广告性支出），在不超过销售营业收入5‰范围内，可据实扣除。 |
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