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3.3 外资企业广告费和业务宣传费 对于外商投资企业发生的广告费、宣传费的列支条件及扣除标准并没有明确的规定。实际掌握中，根据《外商投资企业和外国企业所得税法》第四条的规定：“外商投资企业和外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所每一纳税年度的收入总额，减除成本、费用以及损失后的余额，为应纳税的所得额。”同时，《外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第十九条的规定：“在计算应纳税所得额时，除国家另有规定外，下列各项不得列为成本、费用和损失；与生产、经营业务无关的其他支出。”因此与企业生产经营有关的广告费及业务宣传费只要取得合法有效的单据是可以税前扣除的。 2、实际操作 ⑴ 计算基数 同业务招待费，以当年销售（营业）收入为准，取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费的计算基数。 ⑵ 扣除比例 目前是15%。 ⑶ 超过部分结转下年 所得税实施条例没有限制可以结转的年限，因此事实上31号文中的新开发企业结转期限最长不得超过3个纳税年度的规定已经无效。 ⑷ 符合条件的含义 对于“符合条件”的权威解释以及其他具体的规定目前还没有出台，根据所得税司的释义中解释，今后的“符合条件”的广告费和业务宣传费支出将从广告的制定主体、播放渠道、相应票据依据等多方面予以明确，以便基层税务部门和企业把握政策。 ⑸ 其他 同业务招待费，在间接开发成本中核算的广告费和业务宣传费在所得税和土地增值税的清算中可能会被调出，同期间费用的广告费和业务宣传费一同处理。 （五）按揭保证金 1、按揭保证金介绍 首先应当说，不是每一家开发单位都要为购房者支付按揭保证金的，但是，估计需要交纳的开发单位会越来越多的。 按揭保证金，通常保证的是两条：第一、开发商不能按时办理房屋产权证所带来的风险；第二、购房者不能按时支付月供所带来的风险。也有的地方操作成回购保证，即出现上述风险的时候，由开发商进行回购，以保证贷款方的利益。 最开始提出要提供按揭保证金的是银行，但现在越来越多的地方住房公积金规定中，也要求在办理住房公积金贷款的时候开发单位需提供按揭保证金。保证金的比例一般为2%-10%不等，通常还设有一定的金额上限。需要提出的是，还是有很多银行等金融机构不要求按揭保证金的。按揭保证金通常在开发单位与主按揭银行在签署合作协议的时候交纳，随着按揭贷款的逐步增加而增加，达到规定上限后不再增加。通常在办理好房屋产权证的时候开始退还，但不排除也有的在购房者交完全款后再退还 以上的这些要求是否合理，这里就不提及了。只能说，这就是实务。当然了，也有很多开发单位让购房者承担这些保证金，就更无语了。 2、按揭保证金的会计处理 按揭保证金户也是以开发单位的名义建立，属于企业银行存款的一部分。但按揭保证金户同其他保证金户相同，是不能随便动用的资金。在编制各种资金预算的时候，需要根据保证金户的特点予以区分。 在向按揭保证金户转款的时候，按正常的银行存款转款处理即可。对于有的银行在按揭的时候，直接转入一定比例的按揭款进入保证金户，则需要认真地核对保证金户的余额和每笔按揭款的实际金额，避免按照开发单位取得的实际可以支配的金额确认收入。 按揭保证金户在实务中引起过很多纠纷，例如由于该户长期不动用，有开发单位财务人员挪用该户资金的案例；在开发单位有诉讼的情况下，保证金户是否可以强制执行（有兴趣的可以学习一下《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条的规定）等。具体的情况这里就不详细说了，否则的话，单独就可以成为一篇资料了。 3、按揭保证金的所得税处理 2006年31号文规定：开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 这种规定同会计处理，以及通常的理解都是一致的。 三、其它情况 对于成本的内容，永远都是财务人员最为挠头的事情，也是非财务人员无法理解的事情。他们的思路是：总金额都一样，你们会计非要分的那么清楚，吃饱了撑的。呵呵，一点体会。 成本核算中还有很多的实务问题，这里简单举几个例子： 1、建筑面积的口径 对于成本的分摊和结转，离不开对于建筑面积的理解。由于建筑面积的口径有很多种，包括规划建筑面积、销售许可证记载的建筑面积、总建筑面积、总可售面积、不算建筑面积的面积等，同时经营部、财务部、工程部、销售部掌握的建筑面积往往并不相同，因此在成本的分摊计算中，需要正确的选用。 关于建筑面积的相关内容，已经在前面的学习体会九中进行了解，这里就不再重复了。 2、会计上的暂估和预提 由于会计上采用完全的权责发生制，所以会根据配比原则进行很多的暂估和预提。 所得税（包括土地增值税）采用的以权责发生制为原则但倾向于收付实现制的成本确认，确认成本动辄就是发票、合法凭证，最不济也是实际发生。 由于房地产行业开发周期长，结算时间也长，所以一定要注意会计上与所得税的差异，及时进行调整。 3、其他情况 其他情况还包括： ⑴ 甲供材和施工成本重复入帐； ⑵ 开发成本销售成本与期间费用的混淆、 ⑶ 自建房只分摊建安成本，不分摊其他成本 具体情况这里就不详细说明了。
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