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二手房“营改增”,税收优惠有啥变化?

来源:中国税务报 作者:吴清亮 施月梅 人气: 发布时间:2016-03-28
摘要:在今年的两会上,国家税务总局王军局长明确营改增5月1日将如期落地,其中就包括个人二手房交易将由营业税改征增值税。全国城乡居民最为关心的是二手房交易营改增后是否会增加税收负担、税收优惠政策能否得到延续执行?根据《营业税改征增值税试点实施办法》...
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在今年的两会上,国家税务总局王军局长明确“营改增”5月1日将如期落地,其中就包括个人二手房交易将由营业税改征增值税。全国城乡居民最为关心的是二手房交易“营改增”后是否会增加税收负担、税收优惠政策能否得到延续执行?根据《营业税改征增值税试点实施办法》(以下简称《实施办法》),笔者分析二手房交易“营改增”后不会增加税收负担,其税收优惠政策应该得到延续执行。

 
什么是二手房
 

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言,是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房等。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”,第二次交易则为“二手”。因此,“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的。

5月1日“营改增”前税收优惠

 

根据财政部、国家税务总局、住房城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税[2016]23号,以下简称“通知”)精神,对于营业税问题有“三变”、“三不变”。“三变”即: 一是购买2年以上住房对外销售免税。根据通知“二”: 个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税,《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2015]39号)规定,个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。也就是说,新政不再区分普通住房和非普通住房,购买2年以上对外销售免征营业税。二是根据通知规定,对个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的营业税优惠政策除北、上、广、深外地区执行。三是上述营业税优惠政策自2016年2月22日起执行。

“三不变”即: 一是个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税。通知与原政策规定没有发生变化。二是税收管理规定仍沿用原政策。通知明确“办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定”按照原政策规定执行。三是根据通知,对北、上、广、深个人将购买2年以上的住房对外销售的营业税仍执行原规定。

 
5月1日“营改增”后政策变化
 

二手房交易“营改增”后,主要有以下“五变”、“三不变”。根据《实施办法》附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第(八)“销售不动产”中的第6条:“个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。”此规定与原政策相比有以下三点变化:一是税种名称发生了变化。从5月1日起改征增值税,营业税自此消亡。二是税负发生了变化。增值税的立法原则是不含税计征,属于价外税,那么按照住房成交价计征增值税时需要将含税销售额进行换算,换算公式为:不含税销售额=成交价÷(1+5%),应纳增值税=不含税销售额×5%,实际税负为4.76%[1÷(1+5%)×5%=4.76%]。由于营业税实行的是价内税,因此,二手房实行增值税后比原来的营业税税负略有所下降。三是此项政策覆盖范围发生了变化。原二手房销售营业税政策对北、上、广、深仍适用原政策规定,从5月1日起二手房“营改增”后全国一盘棋。四是税收收入属性发生了变化。营业税是地方税,收入归属地方各级政府;增值税是中央与地方共享税收。五是征收机关的变化。营业税原来由地方税务机关负责征收管理,增值税则由国家税务机关负责征收管理。

“三不变”即:一不变是抑制投机性炒房的政策不变,对个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税。二不变是税收优惠政策不变。对于个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。三不变是“办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定”按照原政策规定执行。