房地产营改增其实也只是知道了思路而已

从3月底营改增政策发布，大家一片茫然，各种培训与讨论兴起，到现在两个月了，大家耳朵听营改增都听出茧子了，麻木了，于是许多人感觉营改增没有想象中那么的可怕，慢慢的冷静，学习的热情也直线下降，似乎营改增已经成功实现了。但是作为一个一线的实操人员，我要表达的是，营改增现在已经进入到说的多做的少，甚至乱说一气的怪圈。问题还是问题，只是大家的容忍度提高了，就象面对许多的人生不如意一样，我们因为提高了容忍度所以幸福度提高，其实我们的水平提高有限，最少对多数人是这样的。

营改增为我们提供了三个价值创造的机会，第一，就是重新定价的机会，各位大地产商应该感觉到了幸福，对下游涨价，对上游压价，搞得建筑商估计个个都要按甲供材3%简易征收，以避开地产商的风头，这是本轮营改增的一个风景。我们甚至开玩笑，估计最后建筑商出现11%征收率的，只有一种可能，就是政府采购，政府要试试11%招标流程是怎么走的。商业地产虽然市场环境奇差，不受人待见，但是商业地产商在本轮营改增当中却是最大的政策红利受益者，向上下游挤压利润，保守估计3-4%点的利润率是可以实现的。但是许多地产商缺少调价的这个勇气，一方面因为产品的竞争力有限，一方面因为税务操作人的推动力有限，最后一方面是因为领导不懂财税完全不知道还可以这样干。于是眼睁睁或者眼不睁的错失机会。第二个机会，就是老项目选择简易征收与一般征收的机会，可以事先通过测算来选择一个有利于自己的征收方式，但是由于这个测算受定价策略、地下车位的去化程度、价格趋势、毛利率、土地比例、成本结构等多因素的影响，而影响的结果变量是增值税、附加、土增、企业所得税四个变量，最后影响净利润。每个项目的完整测算，最低耗时10小时，最多耗时3天。因而大多数公司由于不会测算而放弃了这一个机会。我甚至认为，目前会测算的公司不会超过20家。8万地产商，乐观估计20家会测算。因为能力错失机会。第三，营改增改变了我们以往并购路径的选择，国内的资产并购共计8种交易模式，营改增完全冲击了原来的交易路径，让我们可以选择的路径越来越少，一些原来优选交易模式已经不再成为优选。但是千万不要误判，才是这个营改增转换过程中最需要关注的风险。因为误判而导致的税务风险是令人绝望的。

以上三个价值创造的机会与能力，是营改增当中的高级副产品，可以直接为企业创造价值，但 是有多少人已经知道或者仅仅知道了一个思路而已，我看过许多公司的测算模型，测算模型可以反映出一个公司的投资决策水平。这三个是营改增当中的高级思考。其实思考了也是白思考，因为现实骨感得让人饥饿。

最基础的问题1，房地产公司预售款，开普通发票还是收据？河北、陕西答，收据，收据就可以办一切贷款（含公积金贷款）。江苏答，收据办不出公积金贷款。山东答，开普票。各位集团税务总的记忆力要非常的好，否则全乱套。开了普票，按多少税率预征增值税？辽宁说，5%。我去。

基础问题2，住酒店吃房间迷你吧台里面的面，是混合还是兼营？多数省规定是兼营，广东说，这是混合。曾有总局领导讲话，请各位同学仔细体会酒店吃面属于兼营，而在餐厅吃饭拿包烟酒就是属于混合销售，这中间蕴含的丰富的税理。我用自己的笨头脑想了很久，没有想明白之间的差别，然后不耻上问，结果各位大师告诉我，其实他们也想不明白但是作为一个有身份的人，他们不想讨论这么肤浅的问题。幸好广东也肤浅的也认为酒店吃面属于混合，让我感觉不再孤单。

基础问题3，卖房子送家电，河北与湖北两个省，非常人性化的出台了政策，卖房子送家电，不属于无偿捐赠，应该统一按11%销售不动产征税。这两省的企业是解放了，但是这两个文件的逻辑是什么？家电如果没有构成不动产的组成部分，还是保持一个动产的状态，这明明是兼营啊？怎么就构成了混合销售？有谁能准确的说出，什么叫混合销售，什么叫兼营？

以上基础问题，还可以列出数百个。有一个最极端的案例，某企业已经签订一份土地出让合同，一期开发已经完成，按简易征收，二期仍未取得土地证也未立项，但是对二期已经开始进行前期工作，取得共用可抵进项300元，问，这300元如何进行进项转出？根据税法应该根据建筑规模分摊与转出，问题是二期立项还没进行，如何确定建筑规模？在申报表如何填列？项目财务经理想作为待抵扣进项处理，当月认证，N月后抵扣。为了研究这个问题，我耗时2小时研究了申报表的填报与说明。得出的结论是，不能填报在待抵扣进项中。

营改增，我们也只是知道了一个思路而已，仅此而已，许多的风险与不确定性无法把握，而目前最大的风险是来自于政策走向不明的风险。可能这也是人类的通病，不患寡而患不均，既然大家风险都无法把握，所以就没有问题。享受这个不确定性，于是在欢声笑语中，各自犯错。

虽然总理一再说，营改增目的是减税，但是数以万计的税务公务员出于自身管理风险的角度，在政策不明的情况下，自然的会选择从严掌握，其实作为公务员不需要从严掌握，只要不作为就足够了。于是所有的政策不明白点，都是企业以后的一个一个留下的雷，现在税务总监就象在玩排雷的游戏，预判这个点是不是一个雷，然后提前提示，挖着挖着，把自己给炸了。

还遇到更极端的案例，有企业认为凡是没有规定的，都是一个一个空间，没说不可以的，都是可以的。营改增虽然乱，但是还是有自己的逻辑与基因，我不认为营改增会让税务机关原来的管理习惯有多少改变，政策不明处，对于强势企业可能机会多于风险，但是对于多数企业风险多于机会。所以，你要知道自己是谁。是兔子去奔跑，是狮子去吼叫。兔子大声吼叫与狮子被吓得到处跑的情况我都见过。