清算后转让开发产品如何计算土地增值税

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　　我公司是北京一家房地产开发企业，开发的产品已经达到土地增值税清算的条件也已经清算完毕，请问我公司后期销售剩余的开发产品如何计算土地增值税？何时申报土地增值税？

　　大成方略：

　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

　　《北京市地方税务局关于发布<北京市地方税务局土地增值税清算管理规程>的公告》(北京市地方税务局公告2016年第7号)第四十六条规定，土地增值税清算时未转让的房地产，纳税人清算后转让的（以下简称清算后再转让房地产），按以下规定办理：（一）清算后再转让房地产的纳税人应在每季度终了后15日内进行纳税申报（含零申报）。（二）清算后再转让房地产应当区分普通住宅和其他商品房分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。（三）清算后再转让房地产扣除项目金额按清算时确认的普通住宅、其他商品房单位建筑面积成本费用乘以转让面积确认。清算时单位建筑面积成本费用=本次清算扣除项目总金额÷清算的总已售面积，上述公式中，“本次清算扣除项目总金额”不包括纳税人进行清算时扣除的与转让房地产有关的税金。（四）清算后再转让房地产的有关税金在本次申报缴纳土地增值税时予以扣除。

　　据上，你公司清算后再转让房地产土地增值税应按季计算，即应纳土地增值税=增值额×税率，增值额为转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。扣除项目金额按清算时确认的普通住宅、其他商品房单位建筑面积成本费用（不含进行清算时扣除的与转让房地产有关的税金）乘以转让面积确认，再扣除当季转让房地产有关的税金，在季度终了后15日内进行纳税申报。