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营改增后开发商退赔业主,不同处理缴税有差异

来源:中国税务报 作者:中国税务报 人气: 发布时间:2016-08-04
摘要:会计分录如下: 借:主营业务收入 500 贷:银行存款 500 (二)营改增后适用一般计税的处理 在全面营改增后销售不动产,又因为各种原因发生了类似折让行为,如适用一般计税方法计税,且金额依然是500万元。...
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甲公司是一家集房地产开发、建筑及市政施工、设计的地产类综合性企业,在某市开发了一宗商业地产A项目。由于施工条件及平衡成本计划的压力,甲公司经批准将A项目的部分商务楼的层高从4.8米降低到4.4米。但由于各种原因,未告知消费者并修改房屋销售合同。交付时,不少业主通过验收,纷纷对层高提出质疑,经协商最终开发商承诺退赔500万元。

企业的处理方式

甲公司财务总监与笔者进行了探讨,提出由于A地产的交房时间晚于预售时间,因此已预售部分的退赔金额无法作为折扣处理。

会计分录如下:(单位:万元,下同)

借:营业外支出 500

贷:银行存款 500

上述处理时间在2016年4月30日之前,退赔款项被视为对业主的赔偿,财务人员对不抵减收入一事没有异议。但笔者认为,500万元退赔金额事实上是对企业实际交付的商品房,未能达到企业公开承诺的房屋层高而做的销售折让。

各税种规定

(一)货劳税

1.营改增前:《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔2003〕16号)规定,单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款,凡该项退款已征收过营业税的,允许退还已征税款,也可以从纳税人以后的营业额中减除

2.营改增后:《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1规定,纳税人适用一般计税方法计税的,因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额,应当从当期的销项税额中扣减。纳税人适用简易计税方法计税的,因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额,应当从当期销售额中扣减。

(二)企业所得税:《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函〔2008〕875号)规定,企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回,应当在发生当期冲减当期销售商品收入。

会计处理

(一)营改增前的处理

甲公司对退赔协议进行修订,将“赔偿”改为对收取业主购房款的“折让”。

会计分录如下:

借:主营业务收入 500

贷:银行存款 500

(二)营改增后适用一般计税的处理

在全面营改增后销售不动产,又因为各种原因发生了类似折让行为,如适用一般计税方法计税,且金额依然是500万元。则会计分录:

借:主营业务收入 450.45

应交税费——应交增值税(销项税额)  49.55

贷:银行存款 500

如在营改增前已开具营业税发票并申报缴纳了营业税,在营改增之后发生折让的。根据财税〔2016〕36号文件规定,纳税人应继续向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。