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3 公共配套设施成本的预提 根据该办法第三十二条第二款规定，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。这样的处理，也有它的前提条件： （1）此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须?? ?套建造的条件； （2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的； （3）公共配套设施预算造价的依据是充分的，最好是有工程造价中介机构的鉴证报告。 当满足上述三个条件时，房地产开发企业可以对这一部分公共配套设施成本进行合理预提。 4 报批报建费、物业完善费的预提 根据该办法第三十二条第三款规定，房地产开发企业可以预提报批报建费用、物业完善费用。 所谓物业完善费，是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 预提报批报建费用、物业完善费用的条件是：必须有政府相关文件作为计算依据或者有相关政府部门发出的“缴费通知书”。否则，是不可以预提的。 变化10 对境外销售佣金进行了限制 该办法第二十条规定，企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。 其实，这一规定是延续了原来适用外资企业的“国税发[1999]242号”文件精神，且扩展到了所有房地产开发企业。 外国机构帮助国内房地产企业销售国内房产的业务，属于向国内企业提供劳务，按照规定房地产开发企业支付境外销售费用时，应该代扣代缴5%的营业税、10%的企业所得税。 （1） 新修订的《营业税暂行条例实施细则》第四条规定： “条例第一条所称在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指： （一）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；……” 因此，接受劳务的单位在境内，境外机构收取销售费用应该缴纳营业税，由境内支付方代扣代缴。 （2）根据《中华人民共和国企业所得税法》的规定： 第三条 居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税。 非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税。 非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。 第四条规定，非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得，适用税率为20%（减按10%）的税率征收企业所得税。 第三十七条 对非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得应缴纳的所得税，实行源泉扣缴，以支付人为扣缴义务人。税款由扣缴义务人在每次支付或者到期应支付时，从支付或者到期应支付的款项中扣缴。 因此，房地产开发企业支付境外销售费用时，应该代境外企业代扣代缴10%的企业所得税。 变化11 规范了计税成本核算的一般程序 该办法的的第二十八条对计税成本核算的一般程序进行了规范。笔者认为，房地产开发企业计税成本核算的一般程序，至少应该有以下7个步骤： 1 合理确定计税成本对象 企业在开工之前应该合理确定计税成本对象,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 计税成本对象的确定，必须遵循该办法第二十六条规定的“可否销售原则”、“分类归集原则”、“功能区分原则”、“定价差异原则”、“成本差异原则”、“权益区分原则”等六大原则。 2 严格按照计税成本项目的内容核算 该办法第二十七条，对开发产品６个计税成本项目的具体核算内容进行了明确规定，企业必须严格按照规定分成本项目进行核算。 3正确归集计税成本 企业对实际发生的各项成本费用支出，根据企业会计制度或者企业会计准则的规定，按照已经确定的计税成本对象以及成本项目进行正确的核算和归集。 4 预提计税成本 对属于当期的成本费用负担的，不论款项是否支付，根据权责发生制原则，均应作为当期的成本费用。企业应该按照该办法第三十条、三十二条的规定，正确预提土地成本、未结算的工程款、未完成的公共配套设施成本以及报批报建费用、物业完善费用，并计入相关计税成本对象。 5分配共同成本、开发间接费用 根据该办法第二十九条规定，企业应该对共同成本、不能分清受益对象的开发间接费用，选择“占地面积法”“建筑面积法”“直接成本法”“预算造价法”等分配方法，将其分配归集至相关计税成本对象。 6 分配已完工成本对象的计税成本 通过上述（３）～（５）的步骤，已经将开发成本按照计税成本对象进行了归集。对已经归集的已完工成本对象应负担的成本费用，应该按已销开发产品、未销开发产品和固定资产之间进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。 7 计算并结转已销开发产品的计税成本 对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中，属于开发产品计税成本的，尚有以下步骤： A 根据该办法第三条确认完工开发产品，开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： ａ 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 ｂ 开发产品已开始投入使用。 ｃ开发产品已取得了初始产权证明。 B 按照该办法第十四条规定，计税已销开发产品的计税成本 C 结转本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除；未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。 |
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