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变化12 明确规定计税成本结算期以及票据的合法性 该办法的第三十四条、三十五条，对计税成本结算期以及票据的合法性进行了明确规定。 １、首次规定了计税成本的结算期限 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。 凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。 也就是说，没有按照规定期限结算计税成本，企业存在较大的涉税风险。 ２、对结算计税成本的票据合法性提出要求 该办法第三十四条明确规定：企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 从上述可知，税前扣除的重要条件之一是应该取得合法凭据，但是按照该办法第三十条、三十二条规定预提的费用是可以除外的。 变化13 对利息支出的处理有了变化 该办法第二十一条对企业利息支出的处理，与原规定相比有以下变化： １、强调了企业利息支出的核算，应该遵循企业会计准则的规定进行归集和分配，应该资本化的不得计入当期的期间费用而税前扣除。 ２、规定了银行转贷不属于“资本弱化”的行为，将银行转贷的主体扩展至“企业集团或成员企业”。 变化14 对停车场所的处理采取了简化方法 该办法的第三十三条，对停车场所的处理采取了较为简单、合理的方式，解决了过去税企在停车场成本分摊的难题。 １、企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。 ２、利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 房地产开发企业单独建造停车场所的可能性是比较小的，基本上都是利用基础设施形成的停车场。将停车场所作为公共配套设施的简化处理后，停车位的销售以及出租取得的收入属于净收入，没有成本配备了。 如前所述，国税发[2009]31号与原规定有１４个方面的主要变化，相信对大家正确理解和执行文件精神会有所帮助的。但是，对该办法的学习理解，还需作进一步的努力。笔者认为，尚有以下问题需要进一步的明确： 1、对计税成本项目出现新名词的内涵需要进一步明确，如： （１）“土地征用费与拆迁补偿费”中“大市政配套费”“土地使用费”、“危房补偿费”等的定义？ （２）“开发间接费用”中的“工程管理费”、“项目营销设施建造费”的具体内容包括哪些？ （3）“前期工程费”中的“筹建费”包括哪些内容？ 2、 如何协调该办法与原外资房地产税收政策的关系？ 3、 该办法38条规定，外资企业2007年12月31日前的预售收入，待开发产品达到完工标准后，也要按照本文件来结转收入和计税成本。但是具体如何衔接？ 4 、如何解决内资房地产企业尚未税前扣除的广告费、业务宣传费、业务招待费问题？ 5、该办法的税前扣除与土地增值税的税前扣除如何协调与衔接？ 6 、未正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，是否就可以不确认收入？ 7 、经济适用房、限价房和危改房的定义与条件是什么？ 8 、删除了原规定“各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施办法”，是否意味着地方税务机关就不再制定《实施办法》了？ 9、 删除了关于“税务鉴证报告”的要求，是否意味着从2008年1月1日开始不需要中介机构的“税务鉴证报告”了？ 10、土地增值税的税前扣除是按照实际预缴数还是按照权责发生制计提？ 11、该办法以“销售未完工开发产品取得的收入”代替了原规定的“预售收入”，是否意味着这一部分收入可以作为计算“广告费业务宣传费”、“业务招待费”的基数了？ 12、应向政府上交但尚未上交的“报批报建费用”是指哪些费用项目？ 13 、借款费用（含利息支出）计入计税成本的哪个成本项目？ 相关解读——企业所得税核定征收的事前鉴定并核定是否符合征管法？<老税官> |
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