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继续前面的例子：拆除一户（3口）原面积为20平方米的住宅，原地安置，安置面积为50平方米，42平方米以内属于标准内安置，其中原住宅部分为免费，标准大于原住宅部分单价为600元/平方米，标准为部分为2000元/平方米。当地市场售价为3000元/平方米，单体建安成本为500元/平方米。 营业税计税基础为： 500×20+600×22+2000×8=39200元 同样，提醒与当地税务机构提前沟通。 3、价差收入 对于各种楼层价差、朝向价差、装修价差、结构价差、煤气气源费等代收资金等，是否缴纳营业税，这里只找到了重庆市的文件，《重庆市地方税务局关于房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知》（渝地税发[2002]156号）规定：“拆迁人与被拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的，拆迁人向被拆迁人收取的结构价差，经各区县（自治县、市）地方税务局审查后，暂不征收营业税及附加税费。 这里所称的结构价差，主要是指拆迁人实行产权调换的房屋因其结构优于被拆迁人房屋的结构（比如被拆迁的房屋为砖木结构，还房为钢混结构）而收取的部分补偿收入。对于超面积部分安置的，应视为销售不动产征营业税及附加。此外，上述文件所规定的税收政策，仅限于旧城改造项目。” 对于各种价差，在没有明确规定之前，建议如下操作： ⑴ 如安置面积超过原拆迁面积的部分按照实际收取款项核算，这部分价差收入也按照实际收取核算缴纳。 ⑵ 如安置面积超过原拆迁面积的部分按照超出面积市场售价核算，这部分价差收入已经在市场售价中予以考虑，因此不用重复计算。 4、发票问题 对于以前有拆迁专用发票来说，这里不是问题。但是由于现在取消了专用发票，全部代之以商品房销售专用发票，因此发票开具的金额和方式也是需要注意的。这里需要同当地的房地产市场进行沟通，力争以实际收到的款项作为发票的基础。否则的话，可能会出现收款与发票金额不相符，由于税务方面经常以票管税，容易出现问题。 四、回迁的所得税规定 1、文件规定 回迁方式，企业所得税税务处理上一般情况下做非货币资产交换，即“以物易物”处理主要按照下述政策执行： ⑴ 《关于房地产开发企业以房屋抵顶地价计算缴纳企业所得税问题的批复》（国税函[2002]172号）规定： 房地产开发企业以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的，在计算缴纳企业所得税时，对赔偿的房屋应视同对外销售，销售收入按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定。 ⑵ 《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[2006]31号文第六条规定： 开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 ⑶ 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定： 企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 通过以上的规定可以看出，对于视同销售是没有疑问的，但是这个只是第一步。因为企业只做到这一步的话，要吃很大的亏的。 2、换入资产的价值 企业进行回迁，不是捐赠。非货币资产交换，在换出的同时，也换回了资产：土地使用权。对于换入资产的价值，也有规定： 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十八条规定： 固定资产通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的固定资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础； 在第六十六条、第七十二条中，对无形资产和存货也分别作相同的规定。 因此，换入的土地使用权的计税基础，应当按照公允价值（这里的公允价值，通常也就是企业换出资产的价值）和支付的相关税费。 在项目的所得税汇算清缴时，应当考虑换入的土地使用权的计税基础，以充分保护企业的利益。 3、举例说明 例：开发单位动迁一个地段，原地段有其他企业1万平方米的建筑物，开发单位实际开发6万平方米，其中2万平方米返还给该企业。开发单位开发成本单价2000元/平方米（未考虑土地成本），该地段建筑物平均售价为5000元/平方米。 开发单位发生开发成本12000万元，取得实际售价20000万元。（假设：没有期间费用、未考虑换出资产的营业税） ⑴ 不考虑换入资产价值 1.1 确认土地成本 未考虑换入资产价值，只考虑了回迁房的开发成本，即土地取得成本4000万元（2000元/平方米×2万平方米）； 1.2确认总成本 建安成本及其他成本8000万元，总成本12000万元（单位成本3000元/平方米） 1.3 确认实际收入 取得实际售价20000万元（5000元/平方米×4万平方米） 1.4 确认视同销售收入 视同销售收入10000万元（5000元/平方米×2万平方米） 1.5 确认应纳税所得额18000万元 应纳税所得额18000万元（20000万元+10000万元-12000万元） ⑵ 考虑换入资产价值 1.1 确认土地成本 考虑回迁房的开发成本4000万元（2000元/平方米×2万平方米） 考虑换入资产价值10000万元（5000元/平方米×2万平方米） 1.2确认总成本 建安成本及其他成本8000万元，总成本22000万元 1.3 确认实际收入 取得实际售价20000万元（5000元/平方米×4万平方米） 1.4 确认视同销售收入 视同销售收入10000万元（5000元/平方米×2万平方米） 1.5 确认应纳税所得额18000万元 应纳税所得额8000万元（20000万元+10000万元-12000万元） 两种方式的应纳税所得额分别为18000万元和8000万元，应当采用哪种方式不言而喻。 3、对于所得税中合理性的疑问 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条规定：“企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。” 对于开发单位来说，在企业动迁过程中有很多超计划的支出，这里面包括钉子户、关系户、内部职工等的动迁支出，这里面如何认定合理支出，也是一个头疼的问题。 五、回迁的土地增值税规定 1、回迁用房应当汇算清缴土地增值税 |
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