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《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）文件规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。 由于回迁房屋的性质上看，属于以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产性质，因此开发企业应按照上述规定进行土地增值税视同销售处理。 2、是否考虑换入资产的价值 同所得税一样，这里面也有一个换入土地使用权价值的问题。当然了，土地增值税不能参照所得税的规定，但是可以参照会计的规定吧。 根据《企业会计准则第7 号——非货币性资产交换》第三条的规定：非货币性资产交换同时满足下列条件的，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益： （一）该项交换具有商业实质； （二）换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。 因此，考虑换入土地使用权价值是由一定依据的。 不过，土地增值税也有一定的规定，根据国税发[2006]187号文件规定：“除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。” 对于这种视同销售行为，如何提供合法有效凭证是关键。这里只是提出一个思路，有兴趣的朋友可以继续探讨。 六、回迁的特殊说明 1、与企业之间的回迁 之所以把企业单独拿出来，是因为企业有一定的可操作性。 ⑴ 通常的做法 通常的做法是甲企业动迁乙企业，直接将乙企业的占地直接过到甲企业的名下，然后甲企业建好建筑物后在将乙企业应当部分过给乙企业。 ⑵ 优化的做法 甲企业动迁乙企业，甲乙企业各自办理相应的手续，或者甲企业与乙企业联合办理手续，甲企业负责修建乙企业的建筑至完工，但这部分建筑物由始至终都是在乙企业的名下，因此不存在建筑物过户的问题，只是甲企业用工程款抵顶了土地款，因此涉及的税金大大减少，也不违反现行的法律法规。 2、临时建筑、违章建筑 由于“拆一还一”比较笼统，在实际业务中除了正常的拆迁面积以外，还涉及到临时建筑、违章建筑、树木补偿、公有住房补偿等情况，这些情况是否都纳入“拆一”的范围之内，如何证明企业的这些补偿真实存在，都是一个难点。 3、特殊处理方式 签署拆迁协议时，双方确认了拆迁补偿的金额；但以补偿商品房的形式履行协议。 这是一种特殊的情况，规定了金额，但又以实物的方式进行补偿，严格说这种情况应当属于债务重组，《企业债务重组业务所得税处理办法》（国家税务总局令第六号）第四条规定：债务人（企业）以非现金资产清偿债务，除企业改组或者清算另有规定外，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理，债务人（企业）应当确认有关资产的转让所得（或损失）。 当然有人说了，这种方式纯属多此一举。但是，如果你接触过开发单位中回迁的业务，或者你再仔细想一想，这里面还是大有文章可做的。 4、拆迁补偿款免个人所得税 有的开发单位故意向回迁户收取个人所得税，还有的稽查部门要求代扣代缴回迁户的个人所得税，根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税［2005］45号）规定： “ 一、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。 二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。” 由于这里面对于个人所得税的描述比较含糊，对于回迁等情况规定不明确，确实也容易出现争议。 5、了解“插花楼” “插花楼”是一个新名词，指城市改造过程中，需要改造但未被并入周边改造范围，且不能独立进行商业开发的各类建筑。“插花楼”的存在，是城市建设急剧扩张与城市规划管理相对滞后造成的特殊现象，其存在影响了城市基础设施布局及城市整体规划的实施。插花楼主要由四方面原因造成， ⑴ 规划死角； ⑵ 开发商弃改引起。此类“插花楼”多处于高压走廊下或由于其他原因无法实现商业开发； ⑶ 遗留钉子户造成； ⑷ 企业周转房遗留。 在回迁房中，有开发单位按照插花楼的标准修建（与新开发小区的形象格格不入），也有开发单位为老插花楼进行装修粉饰（贴墙砖，刷新涂料等），以增加新建小区的档次，相应的业务处理和成本分配也比较复杂。 |
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