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财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。 2、按比例分房 《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字［1995］048号第二条规定： 对于一方出地、一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 3、置换房屋 《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字［1995］048号对于个人置换房屋作了规定： 对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 但对于企业之间，个人与企业之间，没有类似的规定。 六、特殊情况 1、手续 尽管在税收方面对于合作建房等作了详细的规定，但由于在房地产开发、商品房登记等方面的规定，项目开发必须以一个或者若干家联合开发，因此造成了法律登记方面与事实拥有方面存在一定的差异。 前面的各种税收规定中，基本思想是对于分回自用的房屋不征营业税、土地增值税等，但是由于登记制度的存在，从开发单位分回的房屋大致有两种操作思路： ⑴ 两道手续 即分回自用，以后再销售；或者分回后直接销售，这里都涉及到分回房屋的登记手续。从目前的规定来看，都需要从合作方出具销售合同、发票等，这里就涉及到没有收入却开具发票，造成发票与收入不相符的问题。由于我们国家以票控税，对于这种情况如何认定，没有明确的规定。 与之相类似的就是开发单位自用房屋、需要办理产权的公共配套设施等，由于现在的房屋登记制度，直要办理产权就必须提供发票，也会形成收入与发票不相符的情况。 ⑵ 一道手续 即直接以开发单位的名义对外销售。这种情况可以避免两道手续中的麻烦和纠纷，但又有借用他人资质和发票的嫌疑，对于土地增值税和所得税都有影响。 2、土地使用权置换代建劳务 这种形式是回迁中以地换房的特殊操作思路。举例说明： 甲企业有10000平方米的土地使用权，乙企业准备进行开发，建成23000平方米的小区，其中8000平方米（占地约3000平方米）偿还给甲企业。 通常思路：甲企业以地换房，将全部土地的使用权过户至乙企业名下，由乙企业开发完毕后，再将其中的8000平方米房屋过户至甲企业名下。甲乙企业各自为土地使用权和房屋所有权纳税。 变通思路：甲企业将土地中的7000平方米过户至乙企业名下，甲乙企业联合/单独办理开发手续。乙企业负责开发自己的15000平方米，同时为甲企业代建8000平方米，所有代建的费用全部由乙企业承担。甲企业为转让的7000平方米土地使用权纳税，乙企业为代建8000平方米房屋的行为纳税。 这种思路的本质，是由通常的以地换房，变通为以地换代建劳务，因此避开了自有部分所占有土地的税金。 3、土地中心 根据《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》国税发[1993]149号第八条和《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》国税函〔2008〕277号，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。 因此，如果通过当地的土地储备中心进行置换的话，无论是土地中心出资还是由企业之间直接支付，都可以适用该规定。 4、搬迁改造 根据《财政部、国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》财税[2007]61号的规定，因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入，都可以享受该政策。 该政策的好处就不多说了。 |
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