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如同在前面的学习十三中提到的，该成本价中是否包含土地成本，需要沟通和探讨。 ⑵ 企业回迁 同样，对于企业回迁，对于置换的房屋也存在是否包含地价的问题。这里，没有找到全国性的规定，只找到了新疆的规定，以作参考： 《关于新疆国际商贸城有限责任公司拆迁补偿房屋计征营业税问题的批复》新地税函（2005）399号规定： “对以地换房和以地换房业务营业税计税营业额应以核定计税价格来确定，具体计算公式如下： 计税价格=工程成本×（1+成本利润率）/（1－营业税税率5%） 成本利润率=（不动产实际销售价格－不动产开发成本）/不动产开发成本” 3、营业税抵扣 根据《关于营业税若干政策问题的通知》财税[2003]16号规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。 所以，作为土地使用权等资产换出方来说，如果符合条件的可以进行抵扣，按照差额作为计税依据。当然了，房地产开发单位在销售商品房的时候就不要想这一条了。 ４、特殊提醒：发票 在资产置换的时候，一定要注意双方发票的开具，这是很多老会计都容易犯的错误。不要由于是非货币性交易就忘记了这一条，在以后的销售过程中产生不必要的损失。 （三）纳税时间 1、基本规定 《营业税暂行条例》第九条规定： 营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定： 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 ２、特殊情况 如前面所说，由于在置换过程中，有可能产生时间性差异，资产换出与换入的时间不在同时，因此需要确认纳税时间。这一点，各地的规定不尽相同： ⑴ 新疆的规定 根据《关于新疆国际商贸城有限责任公司拆迁补偿房屋计征营业税问题的批复》新地税函（2005）399号规定： 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十八条有关规定，以房换地和以地换房业务营业税纳税义务发生时间应为房产交付使用的当天。 ⑵ 上海的规定 根据《关于对纳税人“以房换地”营业税纳税义务发生时间问题的批复》沪地税流[2002]342号规定： 纳税人以房换取土地，如果办理土地使用权证过户手续的，其纳税义务发生时间为办理土地使用权证过户手续的当天。 纳税人以房换取土地，由于种种原因，房屋置换方未办理所换去土地使用权证过户手续，直接由原土地方将土地使用权连同已建成的房产一并转让给第三方的行为，其纳税义务发生时间，应为按协议置出的房产具备办理入户许可或房产证手续的当天。 由于各地的规定不一致，甚至有的地方没有明确的规定，因此建议同当地的税务部门仔细沟通。 ３、含糊的规定 《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》国税函〔2007〕645号规定： 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。 该规定再次明确了置换土地应当缴纳营业税，但对于纳税时间规定比较含糊。从“取得了相应的经济利益”似乎可以理解为，在取得换入资产的时候应当缴纳。当然，这很可能是从企业的角度一厢情愿的看法，从税务局的角度就难说了。 四、所得税规定 （一）《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发〔2006〕31号 １、资产换出方 注意形式不同，所得确认时间也不相同。 ⑴ 投资入股形式 企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。? 上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。 ⑵ 换取开发产品形式 企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。 ２、资产换入方 同样注意所得确认时间的差异。 ⑴ 接受投资入股形式 接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。 ⑵ 换出开发产品形式 开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。 （二）《企业所得税法实施条例》 第十三条 企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。 前款所称公允价值，是指按照市场价格确定的价值。 第二十五条 企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 五、土地增值税规定 1、投资入股 ⑴ 《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字［1995］048号 第一条规定（2006年3月2日以前适用）： 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资，联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 ⑵ 《关于土地增值税若干问题的通知》 财税［2006］21号第五条规定（2006年3月2日起适用）： 对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《 |
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