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房产证办理完毕之后，房屋的所有权已完成了转移，除非合同里有约定，否则一般情况下购房者是不能退房的。但如果发生前面所说的允许退房的情况，需双方到房地产发证机关办理房产证过户或注销手续。 2、退房的资料 由于各地相关部门的具体要求不一致，因此可能会有部分不一致。但是通常应当包括的材料有： ⑴ 购房者要求退房的书面申请，及开发单位的同意函； ⑵ 原商品房预售合同或销售合同；； ⑶ 开发单位经办人身份证明； ⑷ 购房者身份证明； ⑸ 开发单位退款证明； ⑥ 撤销抵押证明（有抵押时）。 3、房地产交易市场 房地产交易市场对于撤销备案和退房是很敏感的，因此在审查的时候特别严格。这个需要在签合同之前就想着退房的开发单位和购房者格外注意。 三、销售退回的会计处理 1、相关会计准则的规定 ⑴ 《企业会计准则第14 号——收入》 第九条 企业已经确认销售商品收入的售出商品发生销售退回的，应当在发生时冲减当期销售商品收入。 销售退回属于资产负债表日后事项的，适用《企业会计准则第29号——资产负债表日后事项》。 销售退回，是指企业售出的商品由于质量、品种不符合要求等原因而发生的退货。 ⑵ 《企业会计准则第29号——资产负债表日后事项》 第五条 企业发生的资产负债表日后调整事项，通常包括下列各项： （三）资产负债表日后进一步确定了资产负债表日前购入资产的成本或售出资产的收入。 2、销售退回的具体情况 ⑴ 退回属于未确认收入的情况 这种情况比较简单，不涉及到收入和成本的调整，直接还款即可。 ⑵ 退回属于本期确认收入的情况 应冲减当期的销售收入，以及相关的成本、税金。 注意：由于营业税和所得税纳税时点的不一致，在预收款的情况下，会存在调整的营业税与当期的营业税不吻合的情况，甚至会出现当期损益表中同时出现收入额很大，但营业税金额为红字的情况。 ⑶ 退回属于本期以前确认收入的情况 应冲减退回月份的主营业务收入，以及相关的成本、税金。 ⑷ 在年度财务报告批准报出前退回，已经确认收入的情况 报告年度或以前年度销售的商品，在年度财务报告批准报出前退回，应冲减报告年度的主营业务收入，以及相关的成本、税金等。 ⑸ 在年度财务报告批准报出前退回，未确认收入的情况 由于未确认收入，不影响资产负债表日前的收入，因此如不是大规模的数额较大的退回，通常不用作调整，应当考虑是否披露。 ⑥ 有现金折扣或销售折让的情况 销售退回时，对已发生的现金折扣或销售折让，应同时冲减销售退回当期的折扣、折让；如果该项销售在资产负债表日及之前已发生的现金折扣或销售折让的，应同时冲减报告年度相关的折扣、折让。 （这条规定是在以前的会计准则指南规定的，新准则不见这条规定。但是感觉还是很有道理的）。 四、销售退回的税务规定 1、发票 根据《发票管理办法实施细则》第三十四条规定：开具发票后，如发生销货退回需开红字发票的，必须收回原发票并注明“作废”字样或取得对方有效证明；发生销售折让的，在收回原发票并注明“作废”字样后，重新开具销售发票。 由于商品房发票没有要求一定开具红字发票，通常是收回原发票即可。 2、营业税 根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》16号文第三条第一款规定：单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除。 3、所得税 在新所得税法和实施条例中对销售退回没有直接规定，但在那个所得税“红宝书”（所得税释义）中有相应的解释：“企业已经确认销售货物收入的售出货物发生销售退回的，应当在发生时冲减当期销售货物收入。销售退回，是指企业售出的货物由于质量、品种不符合要求等原因而发生的退货。” 因此基本同会计处理相一致。 此外，由于所得税有年度汇算清缴的情况，在年度所得税汇算清缴之前发生的销售退回，通常调整报告年度会计报表相关的收入、成本等，并相应调整应纳税所得额及应交的所得税。具体可以同税务部门进行沟通。 4、预交税金的调整 由于房地产企业的所得税和土地增值税采用预交方式，因此在产生销售退回的时候，会影响当期预交税金净额。 五、特殊情况 1、违约金和赔偿金的发票 头疼问题之一：对于个人产生的各种违约金和赔偿金，什么是税务认可的发票和单据？ 2、面积不相符的情况 头疼问题之二：对于面积不相符，特别是实际面积少于合同面积的情况，通常很难将原发票区回后再开具新发票的，因此很难调整销售收入的（再一次bs一下以票控税）。 对于减少面积超出3%的情况，很可能会面对双倍返还的情况，双倍头疼。 对了，说了半天还没有说本条规定呢，“发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成本”，成本不跟着收入走，没有技术含量，不说也罢。 |
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