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⑻ 延迟办理产权 第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” ⑼ 无法获得贷款 第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。” 注意：本条对购房者和开发单位双方都有约束力。 3、《中华人民共和国合同法》中的规定 第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： 因重大误解订立的； 在订立合同时显失公平的。” 同时，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也有类似的规定： 第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” 因此，如果销售广告和宣传资料严重违反事实，给购房者造成重大误解的，可以退房。 4、合同中的特殊约定 商品房的制式合同，是很受购房者和大众群体诟病的，经常会被评为“霸王条款”。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“格式条款是当时事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”采用格式条款的合同称为格式合同，或制式合同。 合同法中对于制式条款有很多限制： 第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。” 第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。” 因此，对于合同中的特殊约定，通常采用非制式的条款，或者采用附件的形式进行特殊约定。在这些条款中，可以对退房的理由进行额外的约定。 5、特殊提示 ⑴ 价格变动 依据合同法第六十三条及其释义，对仅因房价波动而退房的要求一般不予支持。因此，前一阵子闹得沸沸扬扬的杭州万科购房者退房的事件，只能是无话可说。 ⑵ 没有备案 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。” 6、开发单位的情况 开发单位会碰到形形色色的退房，甚至有时候开发单位自己也想退房，说说几个有意思的退房理由哈： ⑴ 按揭贷款办不下来； ⑵ 房屋转卖； ⑶ 假按揭退房； ⑷ 人为调整利润调回； ⑸ 人为调整销售量退回； ⑥ 人为调减利润调回； ⑺ 纳税筹划调回； ⑻ 提住房公积金； ⑼ 房屋降价碰上的退房，例如万科； ⑽ 啥也不为。 上述理由有的有道理，有的没有道理，有的是购房者主动，有的是开发单位主动。但是，是否能办下来退房，光有这些理由是不够的。 7、退房前后差价谁来赔 对于这种情况，是很多购房者心理不平衡的地方，也是很多开发单位予以利用的地方。 例如：购房者与开发单位2004年签署商品房协议，当时购买单价4000元/平方米，经过几年变化，目前房价为9000元/平方米。目前符合商品房的交付条件了，但是开发单位违约，购房者有权利退房。这时候退房应当按照什么价格予以补偿呢？ ⑴ 按照购买时的价格补偿； ⑵ 按照现在的价格补偿； ⑶ 按照购买时的价格，按照合同计算的违约金和赔偿金补偿。 从道理上来说，如果开发单位仅按照合同签订时的价格给予补偿，有违公平原则。通常来说，如果由于开发单位的违约导致的退房，购房人有权依法解除合同，并根据实际情况要求开发商承担退还全部购房款、赔偿贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费、违约金、惩罚赔偿金等法律责任。 二、退房的流程 1、退房的阶段 商品房的买卖涉及的周期比较长，因此退房因要分为几个阶段分别对待： ⑴ 订金(定金或认购金)阶段 如果购房者已向卖方支付了订金(定金或认购金、保证金、会员费等)，但没有说明所交款项的性质，也没有任何约定，开发单位应当向购房者退回所交款项。 如果卖方所售项目有《预/销售许可证》，购房者与卖方有约定，所交款项为定金，且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见，最终没有签订合同，如果由于购房者的原因，所交款项予以没收，定金一律不退。 ⑵ 已做备案登记阶段 买卖双方已到房地产主管机关做了备案登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见。 如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。 如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么主张解除合同的一方，应当通知对方：合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。 ⑶ 交付使用阶段 在房屋竣工后，购房者已办理了入住手续，交了政府部门应收的税费之后，但房产证还没有办理下来之前退房的，这个阶段要求退房的一般都是购房者，大多是开发单位违约。这个阶段除与第二个阶段要求一致外，还涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题。如开发单位违约，装修损失应经过中介机构评估，确定装修损失。购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同，卖方所代收的税费也应退还。如达不成协议，购房者可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。 ⑷ 房产证办理完毕阶段 |
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