四大行业税负只减不增，全面“营改增”干货都在这里

其二，预收款按3%预缴。

政策设计：根据营改增试点政策，房地产开发企业采用预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税，在房地产项目完成产权转移后，计算应纳税额并抵减已预缴税款。而原营业税下，房地产开发企业收到预收款即确认纳税义务并按5%税率缴纳营业税。

解析：营改增试点后，房地产开发企业在项目开发阶段需缴纳税款减少约40%，将节省大量的资金成本。

其三，老项目可选择简易计税方法。

政策设计：考虑到房地产项目一般时间跨度较长，营改增试点前发生的成本已无法作为进项税额抵扣，营改增试点过渡政策允许老项目选择简易计税方法按照5%征收率计税，与原营业税税率5%相比，税负水平基本保持稳定，有利于更好地实现营改增试点平稳过渡。

举例：某房地产开发企业自2015年1月起开工建设某住宅项目，2016年6月1日起对外预售。该项目可按房地产老项目选择简易计税方法计税，其征收率为5%，考虑换算不含税销售的因素，其实际税负仅为4.76%，相比原营业税税率5%还略有下降。

其四，按项目选择计税方法。

政策设计：房地产开发企业可按照不同项目选择适用不同计税方法计税。

解析：比如对于分期开发的房地产住宅项目，对于营改增试点前已开工的老项目，房地产开发企业可选择简易计税方法计税，维持税负水平稳定过渡；对于营改增试点后才开工的新项目，由于可以取得可抵扣的进项税额，房地产开发企业应按照一般计税方法计税。值得说明的是，一旦选定计税方式，之后的36个月期间不得更改。

其五，出租老不动产过渡政策。

政策设计：出租老不动产，纳税人可以选择简易计税方法按5%征收率计税。

解析：营改增试点对出租老不动产安排了这一过渡政策。对于纳税人于2016年4月30日前取得的老不动产，因取得不动产时未能抵扣进项税额，根据过渡政策规定，只要不动产权属保持不变可一直选择简易计税方法计税，在较长时期内保持税负水平只减不增。

其六，取得不动产分2年抵扣进项税额。

政策设计：营改增试点将不动产纳入了增值税抵扣范围，2016年5月1日后取得的不动产或不动产在建工程的进项税额分2年进行抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。

解析：将不动产纳入进项抵扣范围是我国增值税改革的重大突破，无论是可抵扣的不动产范围还是不动产抵扣的年限，都突出了有利于纳税人的原则，是实施全面减负的一项有力举措。新增不动产进项抵扣对房地产业意义重大，短期来看，增加进项抵扣有助于减轻税负水平，降低企业成本，尤其为处于转型期的房地产开发企业赢得“缓冲期”；长远来看，将刺激不动产的消费需求，有助于房地产开发企业实现“去库存”的目标，有益于整个行业的良性、健康发展。

其七，选择甲供工程模式。

政策设计：为甲供工程提供的建筑服务可以选择适用简易计税方法计税，且甲供材不纳入建筑服务计税依据。

解析：营改增试点对建筑服务安排了这一过渡政策，房地产开发企业可获益于过渡政策，通过采用甲供工程模式，自行采购设备、材料和动力，便可抵扣17%的进项税额，相比于原营业税下将设备、材料和动力计入建筑服务销售额来实现成本计算，可获得更多的进项税额抵扣，有利于实现税负持续下降。

其八，二手房交易税费只减不增。

政策设计：营改增试点延续了原营业税二手房交易优惠政策，个人出售购买2年以上（含2年）的住房继续享受免税政策，北上广深四地的个人出售非普通住房虽不直接适用免税条件，但也可以将购买住房价款从销售收入中扣除，按差额缴纳增值税。

解析：在延续营业税下二手房交易免税政策的基础上，考虑增值税作为价外税的因素，二手房交易的税负不会增加。以交易价格为100万元的房产为例，营改增试点前需缴纳营业税100×5%=5万元；营改增试点后需缴纳增值税100÷（1+5%）×5%=4.76万元，少交税款2400元。营改增试点后，二手房交易的增值税仍然由地税机关征收，维持办税资料不变、办税流程不变、办税场所不变，但税负略有下降。