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从实际业务来看，在签署合同中应当注意以下几点： ⑴ 楼内与小区的衔接关系 由于开发商负责整个项目小区红线以内的部分，而开发商负责小区内自己承担的单栋楼的部分，因此存在楼内与小区的衔接问题，包括上下水、电、暖、消防、道路、现场配合等问题。 ⑵ 资源配套费 单栋楼的配套资源费由谁负担的问题。由于各地的差异，这部分资源费的多少有所差异，但都是需要交纳的，有的地方除了资源费以外还需要承担资源工程费和碰头费，水电等还存在二次加压和变电的情况，资源费通常是按照建筑物的面积和性质交纳的，由谁来负担，工程费用、设备购置费如何分配也需要明确。 ⑶ 实际面积与合同面积 如同开发单位从政府拿地一样，合作商通常也是按照建筑面积计算价钱。因为建筑行业的特殊性，实际面积同合同面积通常会有一定的差异，差异部分如何计算以及何时付款也需要在合同里明确。 还需要注意的是，从商家趋利的角度来看，合作上会尽可能的增加实际的建筑面积，由此可能会给开发单位造成别的损失。由于在考核建筑面积的时候，通常会以整个小区为单位进行计算是否超面积，因此合作商的超面积很可能影响开发单位整个小区的规划和建设，从而给开发单位带来更大的损失。 2、法律关系 “卖楼号”的业务，虽然具体业务由合作商完成，但毕竟需要以开发商的名义来进行，因此其中的法律关系比较负责，需要开发单位特别注意。 ⑴ 与上游关系：施工单位、材料商 由于施工许可证的存在，因此与施工单位需要以开发单位的名义签署；由于竣工验收的需要，各种施工材料、设备也需要以开发单位的名义签署，因此开发单位在不了解具体情况的前提下签署了金额巨大小的合同（通常会高于卖地的金额）。由于金额巨大、甲供材料多、付款周期长，会有付款、决算、质保金等方面的问题风险存在。 ⑵ 与下游关系：购房者 由于办理产权的需要，购房者是与开发单位签署合同，并取得开发单位的结算发票，甚至有很多购房者不了解开发单位与合作者的复杂关系，因此后期可能存在一定的法律风险，主要包括： 延误工期赔偿； 工程质量存在问题赔偿； 虚假广告索赔； 房屋面积存在误差，甚至需要双倍返还。 ⑶ 与政府部门关系： 由于政府部门加大了质量检查的力度，包括对于钢筋混凝土的检测、消防材料的检测、施工质量的检测等方面，同时对于面积测绘等方面也加大了力度，以及目前对于农民工工资、养老保险、工伤等方面的监控，很可能出现合作商出现问题而影响开发单位其他征程业务甚至影响资质的情况。 ⑷ 与税务局关系 因为营业税税从票走，因此通常营业税是没有大问题的。但是由于所得税和土地增值税开始只是预征，而现在通常预征的金额会小于实际的发生额，实际所得税和土地增值税的汇算时间也要晚一些，因此经常会出现合作商卖完房子一走了之的情况，而开发商需要承担可能需要补交的所得税和土地增值税。 ⑸ 其他关系 除以上提到的，还可能存在挡光补偿纠纷、开发单位有官司导致被查封等情况。 五、“卖楼号”的会计和税务处理 1、会计处理 由于“卖楼号”的情况下，合作商仍然以开发单位的名义外对销售并签订合同，以开发单位的名义开具发票，甚至购房者的按揭款也要打到开发单位的帐户上，因此在会计处理上也是一个难题。 从实质重于形式的角度来说，通常建议开发单位按着对外转让土地使用权来处理“卖楼号”的业务，先计算本公司对外转让土地使用权所产生的收益，并配比相对应的土地出让金、拆迁及补偿费用、分摊的配套费用（包括前面说的配套设备、工程费），以及相应的税金，计算开发单位在转让环节所产生利润。 同时，计算合作商以开发单位名义所产生的售楼款，以及相应的建安成本、配套成本、税金，最好单独建立帐簿，汇总计算所得税。在所得税后再将税后利润还给合作商。当然，这种操作模式有很大的争议，也欢迎大家一起探讨。 2、营业税 严格的说，这里面存在两道营业税。 在开发单位转让土地使用权（虽然没有过户）的时候，按照转让土地使用权缴纳营业税；在合作商以开发单位的名义对外销售的时候，按照转让不动产缴纳营业税。 由于开发单位在开发项目的时候，不能适用2003年16号文的相关规定，因此两道营业税不能进行差额抵扣。 3、土地增值税 土地增值税对于这种卖楼号的情况没有作出明确规定。通常在房屋销售的时候，只是预征土地增值税，在整个项目接近尾声的时候，才统一汇算土地增值税。从土地增值税的操作流程以及税务的掌控来看，通常是以项目为单位进行汇算的，因此通常是以开发单位为对象进行汇算。这也是开发商的风险之一。 具体在汇算过程中，需要看税务局以及委托的事务所的意见了，有的不考虑转让土地的环节，直接汇总清算，也有的考虑这个环节分别计算的，这个没有明确的规定，只能自己沟通了。 4、所得税 这个所得税的关系比较复杂，由于以开发上的名义开具发票，因此从我们国家目前“以票管税”和“以票查税”的角度来说，所得税还是在开发单位汇算交纳为好。 但是，由于涉及到付款、合同的签署、发票、所得税的税源等问题，总还是有一大堆的问题。毕竟“卖楼号”的根子不正，先天性的问题，后天光靠财务人员是无法解决的。但是不管在哪一家缴纳，努力争取做到不漏税，其他事情就应当好办得多。 |
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