个人房产交易营改增适用5%税率 满二年免征 二手房“营改增”改革落地

今年“两会”指出营业税改征增值税扩围后，房地产和建筑业也被列入此次营改增试点的范围。

当“两会”期间宣布这一消息时，外界一度认为营改增可能会增加个人在房地产交易中的成本，进而可能对房地产行业产生震动性的影响。此前市场上一度风传，房地产纳入营改增后的适用税率或在11%。但财政部近日公布了试点通知和试点办法后，暂时打消了市场的这一顾虑。

3月24日，财政部下发了全面推开营业税改征增值税试点的通知，经国务院批准，今年5月1日起，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等都将列入试点范围。

对个人不动产交易来说，目前个人住房交易营改增的适用税率暂定在了5%这一水平。

对于北京、上海、广州和深圳四个一线城市之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

财政部还特别明确了仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市的政策。对于北上广深四个一线城市来说，除了2年这个分界线以外，还分为普通商品房和非普通商品房两种不同的情况。

在四个一线城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。而如果个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，则可免征增值税。

如何区分普通商品房与非普通商品房，高力国际咨询服务部董事陈铁东指出，每个城市都有自己的标准。

以上海为例，目前沪普通商品房的标准是从单套房屋的面积和成交价两个方面规定的：单套建筑面积在140平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。具体以单套的总价来说，坐落于上海内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

陈铁东认为，从目前房产交易营改增试点办法的适用税率来看，其实是实现税率的平稳过度，甚至稳中有降。因营改增涉及面广，试点的推行预计会采取稳定转换的方法。

中原地产研究部经理卢文曦指出，如果这项税改是想打击楼市，税率完全可以定得很高。此前业界预计税率可以在6%左右，但从目前公司的方案来看，税率定得不但比市场预期要低，而且比此前的营业税还要低。

“从税率来看，政府此举的目的不是针对楼市，而是要为进行系统化的税制改制铺开道路。”卢文曦说。

分析师告诉记者，此前个人住房交易征收的营业税办法为，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5.5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）住房对外销售的，免征增值税。

“对比营业率和营改增后的方案，可以发现两个税种目前的征税方案和税率的差别不大，而且税率还略有降低。因此目前看营改增对房地产交易市场，并不会造成震动性的影响。由于交易成本可能会降低，其实对楼市交易还有一定的促进作用。”卢文曦表示。

陈铁东告诉记者，在营改增的方案并非朝夕可成，还要比对各城市当地的情况后，逐一落地后才能真正实施。

“这其中可能还会涉及到对普通商品房和非普通商品房的定义。未来对普通住宅和豪宅的适用税率是否还会进行调整，目前还不是很清楚。此外，因为每个城市的房价水平并不相同，不同的城市对普通商品住宅的定义并不一样；而随着价格的变动，普通商品房的范围也会发生变化。”陈铁东指出，由于营改增是一项系统而庞大的工程，改变后的推进还会经历一定的修正过程，因此后续究竟会朝哪里走，仍有待进一步观察。