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财税[2003]16号） 二、所得税收入的范围 1、收入范围 房地产开发企业收入总额包括：商品房销售收入（减去前期已经预售的收入）、预售收入、土地使用权转让收入、视同销售收入、代建工程和劳务收入、商品房及周转房租赁收入、以及税收法律、行政法规规定的其他应税收入。 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。（国税发(2006)31号） 2、视同销售 开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。（国税发(2006)31号） 对于开发企业在销售过程中发生的赠送装修、赠送家电、赠送车库等附属面积的，也作为视同销售。（所得税实施条例第二十五条） 3、委托销售 ⑴ 买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（国税发(2006)31号） ⑵ 采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（国税发(2006)31号） 三、带装修房屋的情况 1、营业税：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约(或合同)，向对方收取两份价款。对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税（国税函[1998]53号文件）。 2、所得税：对于所得税来说，作为一项收入还是分解成两项收入，对于收入总额都是没有影响的。但是，如果为了广告需要而标明赠送空调、家电等，要注意企业所得税和个人所得税。 3、变化：如果房地产公司与另外一家装修公司合同，分别同购房者签订合同；甚至房地产公司、装修公司、电器销售公司分别同购房者签订购房合同、装修合同、电器购买合同，从税收方面是不是更有利一些？ 当然，这是税务角度的建议，从房屋销售来说，购房者更相信开发企业，而不是什么装修公司。 四、赠送阁楼、车库、车位等 房地产公司为了促进销售，经常会赠送阁楼、车库、地上或地下车位（所有权或使用权）等措施。这些阁楼、车库、地上或地下车位，有的有建筑面积，有的没有建筑面积（不足2.2米高，例如阁楼），有的只有使用权（例如地上车位），有的是从人防部门租过来的（例如地下车位）。但是无论什么情况，如果是赠送字样，千万不要忘了企业所得税和代扣代缴个人所得税。 同样，这也是税务方面的建议，对于销售人员来说，赠送更容易吸引到客户。 |
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