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⑷ 关于先租后买问题 这也是一种特殊的情况。政府为了招商引资，将土地租赁给企业使用，企业按期支付租金，一定期限后土地使用权归企业所有，类似于融资租赁的形式。 对于这种情况，如果所有的融资租赁一样，属于租赁还是交易，有一个确认的问题。同样的，租赁期间是否要缴纳土地使用税也是需要确认的。虽然可以用实质重于形式的原则，但是总感觉又缴纳租金又缴纳税金，有点怪怪的。 三、终止计税时间 1、转让方式 ⑴ 直接转让土地使用权； ⑵ 转让在建工程； ⑶ 转让商品房； ⑷ 以土地、在建工程、商品房等形式投资； ⑸ 自用、出租、出借商品房 严格说，最后一种方式也是需要继续缴纳土地使用税的，但毕竟采用另一种计算方式，所以就包括在内。 2、终止时间 ⑴ 文件规定 根据《城镇土地使用税暂行条例》第三条，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。所以，在房地产公司实际占用终止的时候即终止缴纳土地使用税。 ⑵ 具体情况 根据《城市房地产管理法》第三十一条，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。同时根据第四十一条，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。因此，在商品房转让的时候，土地使用权同时转移，房地产公司实际不占用土地，可以认为终止缴纳土地使用税。 但在实务中，由于涉及到土地证分割的具体业务，因此还是有不同的看法。一种是以房屋交付时间为准，另一种是以土地使用证分割为准。这里继续考虑到《土地管理法》第十一条第三款的规定，土地使用证只是对土地使用权的确认。 同样的，从购房者的角度来说，根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]645号）：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。根据此文件，在交付使用以后，购房者即成为新的纳税义务人，从而也证明了开发单位不再是纳税义务人了。否则，就是重复纳税了（虽然新的购房者很可能免征税）。 ⑶ 各地规定 由于实务的复杂，各地的规定不同。有的以房屋销售为准，有的以房屋交付为准，也有的以办理土地使用证分割为准，更有的按一定的比例核定。 例如，北京市地税局《关于房地产开发企业开发用地征收城镇土地使用税有关问题的通知》（京地税地〔2005〕550号）的规定， “房地产开发企业已销售房屋的占地面积，可从房地产开发企业的计税面积中扣除。已销售房屋的占地面积计算公式如下：已销售房屋的占地面积＝（已销售房屋的建筑面积÷开发项目房屋总建筑面积）×总占地面积。” 具体当地的土地使用税种植时间和缴纳方法，需要看当地的具体要求。 同时，来自视野的花房姑娘网友的提醒，欲获取税务机关对减少计税土地面积的认可，除提供相关土地使用权转移的证明资料，同时也须在会计上对权属已经转移的开发产品有相应的确认销售收入和成本的账务处理作为辅助和配合，而若相关预收账款和开发产品仍未结转收入和成本，却即认定土地权属已经转移，或招致税务机关不认可相关土地不予计税的行为，更存在直接认定存在推迟结转销售收入成本并滞后清算相应的土地增值税和企业所得税的可能。 |
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