清算单位确定各地政策规定总结表

三、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）
三、清算单位确定问题
6、房地产开发企业有一项建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算？

答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的工程建设项目为单位进行清算。

南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答发布日期：2010-05-28

十二、常州的规定（常州地税法规处土地增值税清算政策解读）（常地税一便函〔2012〕5号）
一、清算单位确认问题
1、问：清算单位如何确定？房开企业自行分期的能否分期清算？
答：根据《细则》第八条、国税发[2006]187号的规定土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。清算单位是由发改委（计委）、经发局审批的项目或分期项目，以发改委（计委）、经发局的立项批文为准。

常州地税法规处土地增值税清算政策解读发文日期：2010-10-28来源于http://www.dscz.gov.cn/art/2010/10/28/art_28032_289736.html
一、清算单位
1、清算单位的确认问题
国家有关部门审批、备案的项目是指由发改委（计委）、经发局审批的项目，以发改委（计委）、经发局的立项批文为准。

对开发周期较长的开发项目（一般是指从项目立项起满5年），纳税人可按照规划局的建筑工程规划许可证作为分期项目的依据申报办理立项登记；对纳税人自行分期开发且其收入、成本、费用按规定进行归集的，经主管税务机关核准，纳税人可申请将自行分期项目确定为清算单位，并同时将各期开发的建筑面积、投资总额、预计各期开工日期、竣工日期、销售期限等有关情况报税务机关备案。在房地产项目开发过程中，因资金和房地产市场等情况变化，应当将调整后的分期开发建筑面积和投资额等情况报税务机关重新备案。

2、立项登记的办理时限及要求
从事房地产开发的纳税人应当自取得房地产项目立项批文次月15日内，向主管税务机关办理房地产项目信息登记，填报《房地产项目开发情况报告表》及其附表《项目相关权证、报告统计表》、《项目合同统计表》。登记内容发生变化的，应自发生变化次月15日内变更《房地产项目开发情况报告表》及其附表。

常地税一便函〔2012〕5号：关于土地增值税若干征税问题的处理意见发文日期：2012年10月1日

十二、吉林的规定（吉地税发[2007]77号）
(一)土地增值税最基本清算单位为房地产开发项目；开发项目分期的，为每个分期开发项目。最基本清算单位的开发项目或分期开发项目的确认以对房地产业具有管理职能部门核发的证件、文书(立项批准证书、建设工程规划许可证、建设用地批准书、土地使用证、开工许可证、商品房销售许可证、项目竣工验收备案证)为依据。清算前，要填写《土地增值税项目登记表》(附件2)。

吉地税发[2007]77号：吉林省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知发文时间：2007-6-20

十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）
问题二：房地产开发中，如何确认属于单一开发项目还是分期开发项目？

答：根据国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第一条规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

因此对于分期开发的项目，须以国家有关部门审批、备案的分期项目为单位清算；对于未取得国家有关部门审批、备案而自行确定分期开发的，一律以单一项目作为清算单位。

浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答发文日期：2011年6月8日

十四、丽水的规定（丽地税政[2007]87号）
一、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。?

丽地税政[2007]87号：丽水市地方税务局关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知发文时间：2007-9-19

十四、银川的规定（银地税发[2007]214号）
第二条土地增值税清算单位及相关规定

(一)土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。其他企业从事房地产开发项目，均比照本办法执行。

对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。经土地部门批准成片承受土地，由于企业有计划的对开发项目分期分批进行，先后进入开发阶段的，以分期项目为单位清算。

银地税发[2007]214号：关于上报《银川市房地产企业土地增值税清算实施办法》的请示发文日期：2007-06-15