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根据《关于营业税若干政策问题的通知》（）第二条第六款规定：“双方签订承包、租赁合同（协议，下同），将企业或企业部分资产出包、租赁，出包、出租者向承包、承租方收取的承包费、租赁费（承租费，下同）按”服务业“税目征收营业税。出包方收取的承包费凡同时符合以下三个条件的，属于企业内部分配行为不征收营业税：1、承包方以出包方名义对外经营，由出包方承担相关的法律责任；2、承包方的经营收支全部纳入出包方的财务会计核算；3、出包方与承包方的利益分配是以出包方的利润为基础。”规定可知： 企业对外承租：依企业收取的租金按依照房产租金收入计算缴纳房产税，税率为12%.收取的承包费按5%缴纳营业税。 企业对内承租，依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳房产税，税率为12%.同时符合第二条第六款三个条件时，收取的承包费属于企业内部分配行为不征收营业税。“ 案例：河南省某市的金阳光宾馆下设有一家酒楼，为增强经营活力，宾馆决定将酒楼承租。该酒楼房产原值为300万元，经过招标，本单位职工李某以年租金40万元获得了酒楼5年的承租权。承租合同标明，李某承租酒楼后，在财务上独立核算，享有自主的生产经营权，其经营活动与宾馆无关，李某重新办理营业执照。 宾馆涉税分析如下： 房产税40×12%＝4.8万元 营业税40×5%×（1＋10%）＝2.2万元 两税合计为7万元 纳税筹划方案：李某经营酒楼不单独办理营业执照，不再上缴租金，改为上缴利润，仍以金阳光宾馆名义对外经营，并且符合第二条第六款三个条件，宾馆涉税分析如下： 房产税300×（1－30%）×1.2%=2.52万元。 纳税筹划效果分析：节税7－2.52=4.48万元。 2、涉及李某经营债务的法律风险分析 假设李某经营不善，发生了债务纠纷，上述两种出租方式将有不同的法律风险。 对外承租，李某单独办理营业执照，无论李某是设立法人企业还是合伙企业，所有债务由李某负责解决。 对内承租，李某从经营形式来看，李某只是宾馆的员工，员工个人不具有对外承担经济责任的能力，所以，李某以宾馆名义对外欠的款项应由宾馆负责偿还。 |
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