企业会计制度与税法的差异分析之二十（售后回购）

所谓售后回购，是指企业在销售资产的同时又以合同的形式约定日后按一定价格重新购回该资产。

售后回购业务从本质上看是一项融资业务，且在形式上的销售发生后，一般仍然保留对资产的控制权和管理权，因而不符合销售确认的条件，在会计核算中不确认收入。

税法中虽未对售后回购业务作出一个明确的规定，但对其中部分类型业务的涉税处理规定了具体办法。在“国税函[1999]144号”文中规定：房地产开发公司与购房者签定“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回的，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。比照该文件的基本精神，加之税法有注重形式的特点，因而在税收征管中对售后回购业务一般都视同销售，对双方均予以计税。如果售后回购的是一般商品，征收增值税；如果是不动产，征收营业税。还有人认为，对双方售价高于资产帐面价值的部分还要作为应税所得征收企业所得税。对售后回购如何征税是值得研究的问题。

例：某房地产公司2000年1月将一栋已开发的办公楼销售给某工商银行，售价为5000万元，款项已经存入银行，该办公楼的建筑成本为4500万元。合同规定，2003年1月，房地产公司将该办公楼重新购回，回购价为5600万元

[分析]

从财务会计的角度看，这项交易的实质是房地产公司将房地产做抵押，向工商银行借款5000万元，借款期限为3年，应支付利息600万元，其所售房地产所有权上的主要风险和报酬仍留在该房地产公司，该房地产公司对售出的办公楼仍可以实施控制，这说明此项销售没有完成，不能确认收入。因此，房地产公司应作如下帐务处理：

（1）销售办公楼时

借：银行存款  50000000

贷：应付帐款——工商银行 50000000

（2）每年末预计利息费用200万元

借：财务费用  2000000

贷：应付账款——工商银行  2000000

（3）2003年1月房地产公司回购办公楼时

借：应付账款——工商银行 56000000

贷：银行存款   56000000

[分析]

售后回购业务在会计上核算时，按照“实质重于形式”的要求，视同融资作帐务处理，但在税收上不承认这种融资，而视为销售、购入两种经济业务。事实上，企业在销售时还需要按规定开具发票，并收取价款，这本身已构成计税收入的实现。因此，上述房地产公司在销售房屋时，应按规定的税率计征营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税。

应交营业税=50000000*5%=2500000元

应交城市维护建设税=2500000*7%=175000元

应交教育费附加=2500000*3%=75000元

企业所得税的计算，应按新的企业所得税年度纳税申报表的程序进行，即将售价5000万元填入“销售（营业）收入”栏目中，将成本4500万元填入“销售（营业）成本”栏目中，交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加填入相应的“税金”栏目中，据以计算应缴的企业所得税。