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1、核实国有土地使用权证书，购房合同中的军队部门应当与国有土地使用权证书中记载的使用权人是一致的； 2、要求开具军队出具的统一发票； 3、需要到规划、房产等行政部门核实其所建房屋是否具有合法手续； 当然，如果开发单位已经办理军用土地使用权转让手续，单从手续上来说，应当同正常的商品房完全一致。 二、地产房介绍 （一）地产房基本情况 1、地产房 地产房，也成为小产权房、乡产权房，指农村集体组织未经国有化征收，在其自有土地上自行建设或与开发单位联合建设，并销售给非当地居民的房屋，所谓的小产权或乡产权是指由乡或村出据的认可买受人买房的文件。由于其违背法律的规定，实际上是没有产权效力的。 2、地产房的种类 地产房又可细分为两种： ⑴ 房屋合法，购买不合法 集体组织经过其所在县级政府合法批准后（不论取得批准手续的手段是否合法），在自有的非农用地上修建的村民住宅用房，集体组织在给村民分配房屋后，将多余的房屋卖给集体组织之外的人。对于这种情况来说，房屋本身是合法的建筑物，只是依法不能用于上市流转，不能出租、出售给集体组织以外的人，法律仅仅不保护非法买受人的权益，但对于集体组织来说，其对房屋所享有的权益是受到法律保护的。 ⑵ 房屋本身已经不合法 集体组织未取得任何批准手续，擅自在自有的农用地上修建的违章建筑。对于这种情况，由于房屋本身不合法，法律不保护此房屋上所附的任何权益。 这两类小产权房有共同的特点：由于集体组织不用向国家缴纳土地使用权出让金，也不用向国家缴纳商品房买卖中涉及的所有税费（如契税、印花税等），因而房屋建设成本低廉、售价较低，往往只有同类商品房的1/3至1/2。另外，对于集体组织以外的买受人来讲，由于违反法律的规定，两类小产权房买受人的权益均不受法律保护。不管买受人是否取得所谓的“乡产权”或是“小产权”，这些文件都没有法律依据，不具有法律效力。 3、地产房的性质 根据我国《土地管理法》的规定，我国的土地所有权分为国有土地所有权和农村集体土地所有权两种，土地法第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，因此，只有国有土地才可用于商品房开发建设，如果要使用农村集体所有土地，必须先经过法定程序将农村土地收归国有，然后再行出让，以国有土地使用权的形式进行开发建设，农村集体所有土地不能直接进行商品房开发。但是，同样是土地法第四十三条也规定了：“兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”因此，很多开发单位和当地的村委会就是利用这一点做文章。 4、地产房的起因 地产房的蓬勃发展，主要有以下因素： ⑴ 大中城市房价上涨过快的因素； ⑵ 市郊城镇化迅速发展，基本满足城市住宅环境的需要； ⑶ 集体土地法规体系及监管不健全； ⑷ 城郊农村新农村建设的需要； ⑸ 满足部分购买者养老、度假、释放压力等需要。 5、地产房的发展 针对越来越多的地产房，各方争论不休，广东在2005年率先出台了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，对于集体用地的流转打开了一个小小的缺口。2006年，石家庄也对《城市房屋权属登记管理条例》进行修订并实施，针对“城中村”集进行“村证”转“市证”试点。而国务院办公厅下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔2007〕71号），以下简称《通知》)指出，要坚决遏制并依法纠正乱占农用地进行非农业建设。通知明确，政府要严格执行土地用途管制制度，严格规范使用农民集体所有土地进行建设。对于地产房今后何去何从，不是我们财务人员能够左右的，只能拭目以待了。 （二）地产房的优缺点 优点： 1、价格便宜：相对于城市中高昂的房价，地产房的价格要低廉很多； 2、环境优美：由于可选择开发的项目很多，因此推向市场的大都是依山傍水，有湖有景的地方，景色优美； 3、基本条件不错：带院子，可以种植蔬菜和果树，水暖电等配套条件相对较可； 4、具有一定的升值空间； 5、可以满足部分购买者养老、度假、释放压力等需要。 缺点： 1、产权没有保障 买受人不能取得房屋所有权证，即使买受人取得有乡政府或村委会盖章的所谓“产权”或类似的文件，也是不受法律保护的，如果将来乡政府或村委会反悔，要收回房屋，买受人只能要求返还房屋价款，无法继续保留房屋。 2、信誉没有保障 买受人如果以预售方式购买小产权房，他对开发商的资信、项目的情况无法真正了解，由于不存在任何政府监管，也没有行政机关对开发商行为进行审查，一旦出现房屋不能按期交付或无法交付的情况，买受人往往难以追回房款。 3、容易出现质量问题 地产房的建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序，一旦出现房屋质量问题，买受人的利益很难得到维护。 4、拆迁得不到赔偿 地产房在使用中如果遇到国家征收，买受人很难得到相应的拆迁补偿。如果房屋是第一类小产权房，补偿受益人是农村集体组织；如果是第二类小产权房，因为本身是违章建筑，无法得到任何补偿。 5、合同得不到保护 严格的说，地产房的《购房合同》属于无效合同。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 如果开发单位违约，由于购房合同无效，购房人的权利将无法得到法律的有效保障，例如曾经出现过北京海淀区“画家村”购房合同无效的案例。 6、买卖、馈赠、继承等问题 由于房屋没有正规的手续，因此买卖、馈赠、继承等情况都受到限制。 三、军产房合作方式 军产房的合作方式有很多种，只能说说我了解的几种，希望大家多多补充： 1、挂靠部队，成为部队兴办的实体 很难说是先有企业再有项目，还是先有项目再去挂靠，反正这种包括企业的经营、利用的土地、房产的管理等，完全利用部队的资源，需要很深厚的背景。 2、与部队合作，仍使用部队的名义 根据《中国人民解放军房地产管理条例》规定“军用土地有偿转让、合作经营、与地方换建及合资建房是军队房地产开发经营的方式之一”，根据《军用土地使用权转让管理暂行规定》第八条规定“军队可以利用土地与地方合作建房”。 |
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