房地产业差额征税财税处理全攻略

【例4】 接例3，2017年11月15日取得预售证，当月取得预售房款22200万元。

解析：

计算应预缴的增值税：

应预缴增值税款=22200÷（1+11%）×3%=600（万元）

1、收到预收账款时账务处理：

由于房地产开发企业采取预收款方式销售房地产的，收到预收款时没有实现纳税义务，所以在进行预收账款账务处理时不需要进行价税分离，应以含税价计入“预收账款”科目。

借：银行存款或现金     22200万元

  贷：预收账款——1-5#楼  22200万元

2、预缴税款时账务处理：

借：应交税费——预交增值税  600万元

  贷：银行存款          600万元

《税屋》提示——遮挡部分数据为6000000 

【例5】 接例4，截止2018年2月，又收到预售房款33300万元。

应预缴增值税款=33300÷（1+11%）×3%=900（万元）

账务处理同例3。

【例6】 接例5，2018年3月17日，1-5#楼竣工。期间共收到建筑安装工程款增值税专用发票金额14000万元，增值税额820万元，其中：适用法定税率的专用发票金额5000万元，增值税额550万元，适用征收率3%的专用发票金额9000万元，增值税额270万元；其他成本增值税专用发票金额500万元，税额30万元，其他支出项目不考虑。

借：开发成本——建安成本          14000万元

    开发成本——其他          500万元

    应交税费——应交增值税（进项税额） 850万元

  贷：银行存款等             15350万元

【例7】 接例6，2018年4月30日上述上述预售房产交付使用并办妥确权手续，共计销售房屋建筑面积50000㎡，将上述预收房款结转收入。2018年5月15日申报缴纳增值税。

解析：

1、首先计算可以扣除的当期销售房地产项目对应的土地价款及其抵减的销项税额

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期允许扣除的土地价款=50000÷210000×499995000

           =119046428.57（元）

抵减的销项税额=119046428.57÷（1+11%）×11%=11797393.82（元）

注意：按本公式计算的当期允许扣除的土地价款和按本案例假设的一期占地36000㎡计算结果有差异，是否可按一期占地36000㎡来分摊呢？怎么才能实现按36000㎡来分摊？本人有意设此差异只是在这里将问题提出来，共大家思考。

账务处理：

借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）11797393.82

  贷：主营业务成本   11797393.82

2、计算计税销售额及税收口径销项税额

依据计税销售额、会计上的销售收入分别和税率的乘积得到的两个不同的税额，我们不妨分别称为税收口径销项税额、会计口径销项税额。

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

计税销售额=（222000000+333000000-119046428.57）÷（1+11%）=392750965.25（万元）

税收口径销项税额=392750965.25×11%=43202606.18（元），此数据直接填入增值税纳税申报表及附表一。

3、将预收房款进行价税分离，结转收入

销售收入=（222000000+333000000）÷（1+11%）=500000000（元）

会计口径销项税额=500000000×11%=55000000（元）

账务处理：

借：预收账款——1-5#楼     555000000.00

  贷：主营业务收入——1-5#楼    500000000.00

      应交税费——应交增值税（销项税额）55000000

差额征税纳税人按照销售收入50000万元和销项税额5500万元全额开具增值税专用发票，购买方若为一般纳税人取得该增值税专用发票后，可以分两年抵扣进项税额5500万元。

4、计算应纳增值税额

截止2018年4月底留抵税额=680万元＋850万元=1530万元

应纳增值税额=55000000－11797393.82－15300000.00=27902606.18（元）

账务处理：

借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）  27902606.18

  贷：应交税费——未交增值税   27902606.18

5、计算应补缴增值税额，结转预缴增值税

已预缴增值税=600万元+900万元=1500万元

应补缴增值税=27902606.18－15000000.00=12902606.18（元）

账务处理：

借：应交税费——未交增值税 15000000.00

  贷：应交税费——预交增值税 15000000.00

6、补缴税款的账务处理

借：应交税费——未交增值税 12902606.18

  贷：银行存款       12902606.18

7、纳税申报。

为了反应上述业务填写增值税申报表全貌，将全部业务全部同时填报。

第一步、在《增值税纳税申报表附列资料（一）》第14列“销项（应纳）税额”，填报43202606.18元。（详见下表）

第二步、增值税纳税申报表附列资料（三）（见下表）

第三步、填写《增值税纳税申报表附列资料（二）》。（见下表）

第四步、填写《本期抵扣进项税额结构明细表》。（见下表）

第五步、《增值税纳税申报表》（见下表）

预告：下篇文章仍将探讨房地产企业税收相关问题，包括拆迁补偿费收入增值税处理、预缴增值税的扣除、增值税收入与企业所得税、土地增值税收入差异及协调等话题。

齐洪涛
2017年12月17日