房地产行业税收专项检查工作（稽便函[2008]42号）政策解读之三

原问题：“3、在境外销售境内房产，隐匿销售收入。”

这种在境外销售的业务还真没有碰到过。
一、境外单位和个人在境内购房时受到限制的
2006年7月11日，商务部等六部委联合出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，即通常所说的"限外令"，其中规定：
　   在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。
      也就是说，境外人士如果想要在中国买房，至少要符合３个标准：在中国境内居住满一年，除想要购买的房屋外在中国境内没有第二套房产，并且所购房产仅用于自用自住。

二、文件规定
1、从事房地产业务的外商投资企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格，作为外商投资企业房地产销售收入，计算缴纳营业税和企业所得税。
2、上述外商投资企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为外商投资企业的费用列支。但实际列支的数额，不得超过房地产销售收入的10%（国税发[1999]242号）。
3、佣金的营业税、所得税
营业税：境外单位或者个人在境内发生应税行为而在境内未设有经营机构的，其应纳税款以代理者为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或者购买者为扣缴义务人。（营业税实施细则第二十九条）
所得税：目前税率10%。（所得税实施条例第九十一条）

三、境外隐藏收入的可行性
由于实务中没有接触过这种情况，只能想象一下这种情况的可能性了：
1、办理房产证不做收入
对方正常办理了产权，但是销售方不做收入。这种情况就不用讨论了吧，一点技术含量都没有。
2、不办理房产证
对方由于某种原因（第三方担保、公证、关联企业或其他原因）相信房地产开发企业，不用办理产权。这种情况对于税务部门来说应当是很难查的，但是对于购买方还是有一定的风险的，对方是否接受这种方式，难度也很大。
当然了，天下没有不透风的墙，如果税务部门想查的话，总还是有办法的，这里就不细说了。
3、抵押
由于某种原因（不能验收、或者资金链需要等）,将在建工程抵押，甚至直接将在建工程抵债，这恐怕也是一种手段吧。