增值税关于个人转让其购买的住房的征税规定

纳税人转让不动产增值税征收管理

1.适用主体：

（1）一般纳税人转让其取得的不动产

（2）小规模纳税人转让其取得的不动产

（3）个人转让其购买的住房

【解释】个人，包括个体工商户及其他个人。

2.适用范围：纳税人转让其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

不适用于：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。

3.相关概念：

（1）不动产概念>房屋概念>住房概念

（2）房地产分为老项目和新项目，划分时点2016.4.30

（3）房地产分为自建和非自建项目

（4）计税方法分为：一般计税和简易计税

（5）计税依据分为：全额计税和差额计税

【解释】转让差额=取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价。

（6）税款的征收分为预征和申报两个环节

4.一般纳税人转让其取得的不动产

（1）不动产老项目——可选择简易计税方法

①非自建项目：以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额

第一步：地税预缴增值税=转让差额÷（1+5%）×5%

第二步：国税申报与地税预缴相同

②自建项目：以取得的全部价款和价外费用的全额为销售额

第一步：地税预缴增值税=出售全额÷（1+5%）×5%

第二步：国税申报与地税预缴相同

（2）不动产老项目——选择一般计税方法

①非自建项目：

第一步：地税预缴增值税=转让差额÷（1+5%）×5%

第二步：国税申报增值税=出售全额÷（1+11%）×11%-进项税额-预缴税款

②自建项目：

第一步：地税预缴增值税=出售全额÷（1+5%）×5%

第二步：国税申报增值税=出售全额÷（1+11%）×11%-进项税额-预缴税款

（3）不动产新项目——适用一般计税方法

　　①非自建项目：

第一步：地税预缴增值税=转让差额÷（1+5%）×5%

第二步：国税申报增值税=出售全额÷（1+11%）×11%－进项税额－预缴税款

　　②自建项目：

第一步：地税预缴增值税=出售全额÷（1+5%）×5%

第二步：国税申报增值税=出售全额÷（1+11%）×11%－进项税额－预缴税款

5.小规模纳税人转让其取得的不动产

除其他个人之外的小规模纳税人,向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

①非自建项目

第一步：地税预缴增值税=转让差额÷（1+5%）×5%

第二步：国税申报与地税预缴相同

②自建项目

第一步：地税预缴增值税=出售全额÷（1+5%）×5%

第二步：国税申报与地税预缴相同

6.个人转让其购买的住房

其他个人向住房所在地主管地税机关申报纳税。其他个人不需向国税申报

《税屋》提示——被遮挡部分为“地税机关”
 

《税屋》提示——被遮挡部分为“机关”