一般纳税人销售营改增后自建不动产的销售额确定注意事项

      编者按：实务中，特别是房地产开发企业销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外）以卖价扣除向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。可是，其他企业如何确定销售额呢？本文试与各位老师探讨如下，由于水平有限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正。

案例概况

      吉祥科技有限公司（以下简称“吉祥公司”）2014年8月向政府支付的土地价款8,000.00万元，取得10亩工业用地，并于2016年7月开始修建两栋办公大楼，面积2万平米。2017年7月，将其中1栋1平米的办公楼以30,000.00万元价格出售。问吉祥公司如何缴纳增值税？

税务分析

       一、政策依据

     《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）。

     《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）。

        二、实务分析

      《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）（附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定）第三条第八款规定：一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

       纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

      《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）第三条第六款规定，一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

       综上所述，一般纳税人销售营改增后自建不动产以全部价款和价外费用为销售额需要注意以下几点：

       1.销售方是一般纳税人，但房地产开发企业一般纳税人除外。

       2.必须是营改增后自建的，不包括外购等其他方式取得的。

       3.按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款。

       4.向机构所在地主管国税机关申报纳税。

       5.向机构所在地主管国税机关申购并对外开具发票。

       三、案例解析

       根据案例资料：吉祥公司2014年8月向政府支付的土地价款8,000.00万元，取得10亩工业用地，并于2016年7月开始修建两栋办公大楼，面积2万平米。2017年7月，将其中1栋1平米的办公楼以30,000.00万元价格出售。吉祥公司确定销售额时能否扣除土地价款4,000.00万元呢？

       《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号 ）《附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定 》第一条第三款第十项规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

       房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

      《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号 ）《附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定  》第一条第三款第十一项规定：试点纳税人按照上述4－10款的规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。 

       上述凭证是指：

      〔1〕支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。

      〔2〕支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑议的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。

      〔3〕缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。

      〔4〕扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。

      〔5〕国家税务总局规定的其他凭证。

        纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

        根据以上规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额必须同时符合以下几个条件：

       〔1〕营改增试点纳税人必须是房地产开发企业，同时是增值税一般纳税人，且选择一般计税方法计缴增值税。

       〔2〕销售其自行开发的项目必须不是选择简易计税方法的房地产老项目。

       〔3〕向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。 

       因此，吉祥公司销售2016年7月开始修建的自建办公楼，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款1,428.57万元，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

        思考：你认为本案例吉祥公司应如何缴纳增值税，并计算出应缴税款。请说明你的观点和理由。