房地产行业税收专项检查工作（稽便函[2008]42号）政策解读之六

原问题：“6、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。”

学习体会：
一、关联企业的规定
1、关联企业的确定
关联企业，是指有下列关系之一的公司、企业和其他经济组织：
⑴ 在资金、经营、购销等方面，存在直接或者间接的拥有或者控制关系；
⑵ 直接或者间接地同为第三者所拥有或者控制；
⑶ 在利益上具有相关联的其他关系。（征管法实施细则）
注意：这里指限制了关联企业，对于股东、管理人员等相关联个人没有作出明确的规定。
2、可以调整的情况
纳税人与其关联企业之间的业务往来有下列情形之一的，税务机关可以调整其应纳税额：
⑴ 购销业务未按照独立企业之间的业务往来作价；
⑵ 融通资金所支付或者收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额，或者利率超过或者低于同类业务的正常利率；
⑶ 提供劳务，未按照独立企业之间业务往来收取或者支付劳务费用；
⑷ 转让财产、提供财产使用权等业务往来，未按照独立企业之间业务往来作价或者收取、支付费用；
⑸ 未按照独立企业之间业务往来作价的其他情形。
3、调整的方式
税务机关可以按照下列方法调整计税收入额或者所得额：
⑴ 按照独立企业之间进行的相同或者类似业务活动的价格；
⑵ 按照再销售给无关联关系的第三者的价格所应取得的收入和利润水平；
⑶ 按照成本加合理的费用和利润；
⑷ 按照其他合理的方法。
4、非关联企业的规定
纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额:
(六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。（税收征管法）
注意：实际上，这一条的杀伤力要比关联企业的要大，因为无论税务部门能否证明关联企业，用这一条就可以通杀。
举个例子：在房屋销售过程中，经常会碰到工商、税务、银行、房产等机关和部门的人员来买房子，要求给点优惠。正常标价单价6000元，给他们优惠后4500元（当然还是要比成本高），如果碰到个较真的税务人员，非要按这一条卡，可真就没有法子了。

二、营业税的依据
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
　　（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。
　　（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。
　　（三）按下列公式核定计税价格：
　　计税价格＝营业成本或工程成本×（１＋成本利润率）÷（１－营业税税率）
（营业税实施细则）

三、所得税的依据
开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
（国税发〔2006〕31号）
而核定的方法如下：
税务机关有权采用下列任何一种方法核定其应纳税额：
⑴ 参照当地同类行业或者类似行业中经营规模和收入水平相近的纳税人的税负水平核定；
⑵ 按照营业收入或者成本加合理的费用和利润的方法核定；
⑶ 按照耗用的原材料、燃料、动力等推算或者测算核定；
⑷ 按照其他合理方法核定。
采用前款所列一种方法不足以正确核定应纳税额时，可以同时采用两种以上的方法核定。
纳税人对税务机关采取本条规定的方法核定的应纳税额有异议的，应当提供相关证据，经税务机关认定后，调整应纳税额。
（征管法实施细则）
注意：如果真的需要核定征收，运作得当的话，对于目前的某些房地产开发企业可能倒是一些好事情。

四、一些变通方式的商榷
1、明显偏低价格
对于这个词组，有两个需要注意的地方：
⑴ 明显：明显的含义应当是，差距比较大，从数字上来说，差距在15%以内的不能算是明显吧（不过最好把握一个度，无论如何，比成本还低就属于本质问题了）；
⑵ 偏低：这是一个比较词，需要有一个标杆，和标杆比偏低。假设对于一个单体建筑来说，30层，每层26户，每层每户的定价都不一样，最高价、最低价、平均价、单层平均价，究竟以哪一个价格为标杆，就不好说了。
2、正当理由
好吧，我承认，前面对于明显偏低的解释有点强词夺理。不过，这个正当理由可就好找的多了。比如说：挡光、缺面积、旁边是电梯井、楼上是设备层、这一户型的保温有问题、外墙空鼓裂缝，或者购房者第一个签约起表率作用、购房者签署声明放弃一切追索权利等等，都可以成为价格偏低的正当理由。如果懂业务，总是能蒙一些人的。
实在不行，就说这套房屋的风水不好，没人买，也能成为一个理由吧。
3、不具有可比性
前面说的各种税收政策，都是建立在可以比较的基础之上。如果我们跳出那个层面，想方设法让房屋不可比，恐怕会更好一些吧。
比如说：面积不可比（按套出售房屋）、交房标准不可比（清水与精装修）、装修标准不可比等等。

五、广义上的关联部门和企业
说到了关联企业，实际上与房地产开发企业有关联的部门和企业特别多，大致有：
政府部门：土地、规划、房地产交易、档案、质量监督、房产
关联企业：拆迁、设计、勘察、施工、水暖电等专业公司、装修、建材、销售、广告、物业
当然还有我们财务人员关系密切的银行和税务部门。
只有我们了解有哪些关联部门和企业，了解各种各样的规范、规定和业务流程，才能真正的把业务作得更好。