房地产行业税收专项检查工作（稽便函[2008]42号）政策解读之七

原问题：“7、产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税。”

学习体会：
    一、商品房竣工验收的流程
具体到商品房竣工验收的流程，可能各地不一致，这里简单说说我们这里的情况。由于没有亲自跑过这个业务，所以也只是简单的说说，大家多提意见。
商品房竣工验收，涉及到两个主要的部门：建委（质量监督中心）和房地产交易中心，涉及到的流程也有两个：报竣和备案。
1、报竣
报竣是一个概括的词，应当是开发企业向所有的主管部门汇报申请验收通过，主要包括：
规划行政主管部门的规划验收；
国土房屋行政主管部门的建设用地验收和住宅小区物业管理条件验收；
公安消防部门的建筑消防验收；
城市供水行政主管部门的供水设施验收；
城市建设管理部门的市政设施、绿化设施、环卫设施验收以及该设施的工程竣工验收备案；
环保行政主管部门的环保验收；
交通行政主管部门的公共交通设施验收；
广播电视行政主管部门的广播电视设施验收；人防部门的人防设施验收；
城乡建设行政主管部门的燃气、供热设施验收以及工程竣工验收备案；
电业部门的供电设施验收；
电信主管部门的电信设施验收；
邮政部门的邮政设施验收；
财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收；
档案部门验收。
以及质量监督部门对于建设项目的各种证件验收、对施工队伍的档案和施工纪录验收；
对于钢筋荷载等现场检测、对于钢筋混凝土消防材料等检测报告的验收等。
在建设用地红线范围内所有的施工机具，临时建筑物、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到工完、场清、地平、符合环境要求；、建设项目内配套建设的供电、供水、供气、通讯、道路、环保措施以及园林绿化等各项公共设施全部按规范要求建成，并能满足正常使用要求前提下，质量监督部门审阅前述各项验收材料基本无误后，到现场进行验收。
对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明，这一整套程序大约需要跑二三十个单位和部门，盖40多个印章。
这里面，消防验收和质量监督部门现场验收是两个重要的环节，前者是一票否决，后者现场验收合格之前，不允许发放钥匙。
在有取暖的地方，每年的11月份都应当是质量监督部门最繁忙的时候，因为各家开发企业都想赶在取暖期开始以前验收完毕，发放钥匙，以避免由开发企业承担当年全部或部分的取暖费用。

2、备案
房产部门需要检查开发企业的营业执照等材料，同时检查项目的各种证件，以及建设工程项目竣工综合验收备案证明和其他材料，并由房产部门委托的测绘中心进行测绘。在不超过项目立项所约定的建筑面积的范围内可以办理产权。
有的地方先由房产部门核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记，然后商品房购买者可以凭借合同、发票、产权转移证明单等办理产权。
在实际操作中，第一项报竣的很多工作可以放在这个环节来做。所以，也造成了开发企业晚交房和晚办产权的原因之一。
当然了，质量问题、各种原材料检测报告不全、甲供材料和设备过多衔接不力、超建等，都是晚交房和晚办产权的主要原因。

3、晚办产权的规定
既然说到了晚交房和晚办产权，顺便说说这方面的相关规定。
⑴ 晚交房
简单的说，不验收不能发钥匙。现在这方面的规定也是越来越严格了。
规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。（城市房地产开发经营管理条例第17条）
⑵ 晚办产权
规定1：现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。（城市房地产开发经营管理条例第33条）
规定2：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
　　房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
　　房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。（商品房销售管理办法第34条）
规定3：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
    商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
    商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
    商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
    合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。（最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第18条）
规定3：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。（最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第19条）
现在由于这方面的宣传报道越来要多，购房者的法律意识也越来越高。开发企业对于晚交钥匙和晚办产权的违约金也越来越多。

4、违约金的处理
对于房地产支付的晚交钥匙和晚办产权的违约金，严格按照合同计算即可，合同中没有明确规定的按照司法解释也可以明确计算。涉及到税务的主要有以下三个问题：
⑴ 是否代扣代缴所得税
这个问题有争议。目前有据可查的是《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》（国税函[2006]865号），规定了个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税。但是对于完交房和晚办产权的违约金是否缴纳个人所得税没有明确的规定，目前有两种观点：
一种观点：认为应当属于“其他所得”应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴；（安徽省地税局的答复http://www.ah-l-tax.gov.cn/portal/bsfu/zx/1185883506948918.htm）