各地土地增值税成本分摊方法总结表

二十一、四川的规定（川地税发[2007]21号）
一、对纳税人既建造普通标准住宅，又建造其它商品房的，应分别计算增值额。
增值额计算方法为：先按核算项目整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按销售(面积)比例分别计算增值额。

川地税发[2007]21号：四川省地方税务局转发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的通知  发文时间： 2007-2-27

二十二、安徽的规定（皖地税函[2007]311号）
近来，部分地方反映，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的，如何清算土地增值税，难以把握。现将有关问题明确如下：
1、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应依照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的要求，分别核算增值额。
在分别核算增值额时，可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定扣除金额。

前款中，其他合理的方法是指：按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊开发成本、开发费用等扣除项目的方法。

2、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，依照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]第048号)规定，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定，此时，应以整个开发项目(包含普通住宅和非普通住宅)为基准，计算征收土地增值税。

3、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应在清算申请中明确，是否分别核算增值额，主管税务机关应区分不同情况相应处理。

皖地税函[2007]311号：安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知  发文时间： 2007-6-14

二十三、温州的规定（温地税政〔2006〕206号）
五、扣除项目分摊方式
纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。对其扣除项目金额的分摊方式（按占地面积、建筑面积、销售收入），由纳税人提出申请，主管税务机关应本着公平、合理、正确的原则给予确认。

温地税政〔2006〕206号：温州市地方税务局关于转发浙江省地方税务局土地增值税若干问题的通知

二十四、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号）（黑地税发[2007]119号）（黑地税发[2005]94号）
（四）同一项目不同类型房地产成本费用的分摊
属于同一项目建造不同类型房地产共同的成本费用，应按不同类型房地产可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例，确定项目的扣除金额。

黑地税函〔2010〕33号：黑龙江省地方税务局关于土地增值税清算工作有关业务问题的通知  颁布时间：2010-5-19

第十六条公共配套设施费的扣除范围确认，以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。社会公共事业单位用于非营利性的设施包括：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、共公共厕所等。其他公益性设施由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积再计算分摊。

对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在清算时应按实际发生的费用进行分摊。

第十七条对一个清算项目中有不同开发项目，应按其开发项目分别核算增值额，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例，确定项目的扣除金额。

黑地税发[2007]119号：黑龙江省地方税务局关于印发《黑龙江省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知  发文时间： 2007-12-29
(二)对纳税人转让房地产进行项目结(清)算时，对已取得收入的部分，按已转让房地产面积占房地产开发总面积的比例分摊后扣除开发成本、施工成本及相关费用，计算出增值额，确定税率，结缴土地增值税。

(三)纳税人开发综合商品房，既有普通标准住宅又有其它房地产开发项目的，应按《条例》的规定，计算增值额，确定土地增值税税率，再按不同的开发项目的销售比例划分增值额后，按规定征收土地增值税。

(四)纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、分块转让的，对允许扣除项目的金额，原则上按已转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例分摊后，计征土地增值税；或按已建筑面积占应建筑面积分摊，计征土地增值税。

黑地税发[2005]94号：黑龙江省地方税务局关于加强土地增值税预征工作的通知  发文时间： 2005-12-31

二十五、重庆的规定（渝地税发[2006]143号）
六、关于土地成本和综合费用分摊的问题
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额按下列情况进行分摊:
(一)在我市范围内开发、转让土地，其土地成本的确定，按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。
(二)对一个小区或一个项目的土地成本费用以及为小区或项目建设发生的综合性费用，则按小区内(或项目)各单项工程或幢号的建筑面积占小区(或项目)建筑面积的比例计算分摊到各单项工程或幢号。
(三)对一栋既有住宅又有写字间、公寓、车库等建设内容的单体综合楼，其土地成本费用及综合费用分摊则应该按各建设内容的建筑面积占综合楼建筑面积的比例进行分摊。

渝地税发[2006]143号：重庆市地方税务局转发《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》的通知  发文时间： 2006-6-6

二十六、辽宁的规定（辽地税函[2012]92号）
二、关于多个房地产项目共同成本费用的扣除方法问题
属于多个房地产项目共同的土地成本，地方税务机关应按清算项目的占地面积占多个项目总占地面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。
属于同一项目的土地成本，地方税务机关应按普通住宅可售建筑面积和非普通住宅(包括非住宅，下同。)可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算确定扣除金额。
属于多个房地产项目共同的建筑安装成本，地方税务机关应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。

辽地税函[2012]92号：辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知  发文日期： 2012.4.10

三、关于清算项目中同时包含普通住宅和非普通住宅增值额的计算问题
对一个清算项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或者分别核算增值额不准确的，地方税务机关一律按照普通住宅和非普通住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通住宅和非普通住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。

辽地税函[2012]92号：辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知  发文日期： 2012.4.10

二十七、西安的规定（西地税发[2010]235号）
五、普通住宅的征免税问题
纳税人开发的房地产项目，由多栋单体建筑组成，有的单体建筑属普通住宅，有的属其他商品房的，包括商住楼、综合楼等单体建筑中既有普通住宅，又有其他商品房的，必须分别按照“普通住宅”“非普通住宅”两类核算土地增值额计算土地增值税。

纳税人对普通住宅和其他商品房未分别进行财务核算的，可根据平均成本分摊法分别核算普通住宅和其他商品房的土地增值额，即根据平均每平方米建筑面积的扣除项目金额乘以相应的房产建筑面积，分别确定普通住宅和其他商品房的扣除项目金额分别计算土地增值税。

十三、同一清算项目不同房地产类型共同的成本、费用分摊问题
对于同一清算项目中不同房地产类型共同的成本包括土地使用权成本，房地产开发成本、费用的分摊计算，暂按照以下原则处理：
1、同一清算项目中不同类型房地产分普通住宅和非普通住宅分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税；
2、对不同房地产类型共同的成本、费用包括土地使用权成本、开发费用等，一律按照建筑面积占比进行分摊，分别核算增值额、增值率；
3、对不同房地产类型所属的土地使用权成本，如能提供确切证明材料（如决算报告、图纸等）且能明确区分的，可单独按其实际占地计算土地使用权成本。

西地税发[2010]235号：关于明确土地增值税若干政策问题的通知发文日期：2010-11-11

二十八、绍兴的规定（绍兴市地方税务局公告2011年第7号）
第二十二条　对企业扣除项目金额的分摊，按下列原则处理：
(一)对一次征地，分次开发的项目，其取得土地使用权所支付的金额按实际占用面积进行分摊；
(二)对室外核算对象(私家花园，经营性场地)单独转让或用于经营性行为，其取得土地使用权所支付的金额按实际占用面积进行分摊；
(三)属于多个项目共同的成本费用，应按项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例进行分摊；
(四)属于征税房产与不征税房产或免税房产共同的成本费用，应按各类房产可售建筑面积占项目可售总建筑面积的比例进行分摊；
(五)对由于会计核算不清，难以区分的成本费用，应按后项目先承担的方式进行分摊；
(六)配套建造的公共设施如发生转让、自用等行为，按该类房产建筑面积占项目可售总建筑面积的比例进行分摊；

配套建造的公共设施无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的部分，直接计入相关成本，不进行分摊。

绍兴市地方税务局公告2011年第7号：绍兴市地方税务局关于发布《绍兴市房地产企业土地增值税征收管理办法》的公告  发文时间： 2011-12-31
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[1] 原《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函〔2008〕342号）、《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引（续一）的通知》（穗地税函〔2009〕329号）、《关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知》（穗地税函〔2010〕170号）和《关于印发广州市地方税务局土地增值税清算工作若干问题处理指引（续三）的通知》（穗地税函〔2011〕201号）停止执行。