“合作建房”的营业税究竟如何缴

　　（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。

　　这里需要提醒的是，在新的《营业税暂行条例实施细则》从2009年1月1日实施后，上述情形应按照《营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定执行，即“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）；公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。”

　　为了进一步说明纳税细节，陈萍生为我们举例说明。
　　例如：A出土地，B房地产公司出资金，由B负责开发房地产项目，双方协议：建成后A分得40%房屋，B分得60%房屋。A取得该土地成本4935万元，项目总可售面积39442平方米，销售单价为12500元/平方米。请问分配房屋时，A、B营业额及应纳营业税额分别为多少？如何计算？

　　由于A最近时期没有转让土地，因此，税务机关可以按照其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格，若其他纳税人最近时期未发生同类应税行为的平均价格，则应当按照公式“营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）”核定。具体计算如下：
　　A的营业额=[4935×（1+10%）]×60%÷(1－5%)=3428.53（万元）（假设当地成本利润率定位10%）。
　　A的营业税=3428.53×5%=171.43（万元）。

　　如果A将此40%房屋对外销售，销售价格为1.25万元/平方米，则此销售环节：
　　A的营业额=39442×1.25×40%－3428.53=16292.47（万元）。
　　A的营业税=16292.47×5%=814.62（万元）。

　　需要注意的是，按《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）和《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）文件的规定，在计算营业额时可以减去购置或受让原价。

　　财税[2003]16号文件规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。国税函[2005]83号文件规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税[2003]16号文件第三条第（二十）项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额；同时，在营业额减除项目凭证的管理上，应严格按照财税[2003]16号文件第四条的有关规定执行。

　　第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。
　　（一）房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。

　　（二）房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。

　　（三）如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。

　　合作建房眼下要警惕调控政策风险
　　在厘清了税收政策及操作细则后，张伟和陈萍生都认为，合作建房，税收上只要把政策理解到位，和税务部门沟通好，一般不会存风险。在目前房地产调控效果不明显的情形下，“合作建房”的企业倒是应该多关注一下国家对于房地产行业宏观调控的趋势，和将要出台哪些更为严厉的调控政策，这恐怕要比纳税的风险大得多。

　　事实上，两位专家的担忧并非空穴来风。
　　据新华网的报道，2010年8月13日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在北京市考察廉租住房、公共租赁住房等建设时强调，当前，要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求，切实增加住房有效供给，巩固调控的初步成果，保持房地产市场平稳健康发展，促进经济长期平稳较快发展，不断提高人民生活水平和质量，为人民群众安居乐业创造良好环境。

　　李克强的表态在很多业内人士看来，增强了市场对于政策的预期，同时降低了开发商的原有预期。
　　4天后，也就是2010年8月17日，《北京晚报》报道称，北京市正酝酿出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”，并有望在年内实施。按照该管理办法，购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户，开发商将不能直接收存商品房预收款，并且在使用商品房项目预售资金时也将受多方钳制，用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，按基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点申请用款。

　　该报道一出，立即引起全国各大媒体的热议，不少媒体分析认为，从38家披露中报的上市房企经营业绩显示，今年上半年，大多数房企的经营现金流已经大幅下滑为负数，如果开发商再不能直接收取预售房款，房企紧张欲崩的资金链很可能会全线断裂。

　　有关业内人士也不无担忧地分析认为，北京是国内众多房企的大本营，而预售房款一直充当着房企资金周转的动脉血源，如果政府断然切断开发商的预售资金，很可能会引起大量房企的致命性失血。而如果北京出台该政策，也可能会引起全国效应，那么，全国的房地产企业或将普遍陷入“钱紧”的状态。

　　从李克强的表态，到《北京晚报》的报道，都透露出一个重要的信号：从中央到地方，从政策到市场，都不容许房价出现新一轮的快速上涨。尽管下一步的宏观调控政策尚不明朗，北京市的商品房预售资金监管办法也未出台，但由此显现出来的房地产开发资金风险已经非常明显。

　　因此，两位专家建议，房地产企业，特别是“合作建房”的房地产企业，在共同开发项目之前，一定要考虑到未来的政策风险，因为“合作建房”本来就是双方资金紧张情形下的一种合作，倘若遇上更为严厉的新政策，对于合作双方无疑是致命一击，就此倒闭和破产也是有可能的。　　

       合作建房所涉及的税务问题