“口水仗”打出土地增值税之惑

　　据央视《每周质量报告》日前报道，北京执业律师李劲松根据国家统计局、财政部及国家税务总局公布的房地产相关数据，对没有征收到位的土地增值税做出分析测算，结果发现，自2005年至2012年底，全国各类房企应缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，但8年间实际征收仅0.8万亿元。这意味着全国房企应缴而未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。在被点名的45家房企中，雅居乐、SOHO中国、富力、万科等知名企业均在其列。

　　事件迅速发酵。被指“欠税”的华远地产(600743,股吧)股份有限公司董事长任志强昨天通过个人微博发表8条回应，直指相关报道“愚蠢无知”，更提及“正在研究如何公开起诉央视的事宜”。之后，双方的支持者各出论点，网上的“口水仗”逐步升级。

　　上海财大商学院教授、财税专家胡怡建告诉记者，此次争论的关键在于一个前提：3.8万亿元的未缴税额是如何计算的。如果数据确凿，3.8万亿元的巨大差距背后，折射出税收制度与历史遗留等种种问题。

　　是拖欠但不违法
　　土地增值税设立的初衷，是为了防止房地产暴利，抑制房价过快增长。房地产企业有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，应当按一定比例向国家缴纳土地增值税。目前，我国的土地增值税实行4级超额累进税率，对土地增值率高的多征、增值率低的少征，无增值的则不征。

　　根据有关专家测算，房地产项目毛利率达34.63%以上，都需要缴纳土地增值税。按照央视援引李劲松的观点，中国社会科学院2011年住房绿皮书披露，2009年全国房地产行业平均毛利率达55.72%，近年来房产市场温度居高不下，几乎所有房企都触及了土地增值税的清算条件。这也是央视此次报道的逻辑起点。

　　按照目前房企惯常的操作模式，土地增值税已列入开发成本，消费者购房款的一部分会用于缴税。胡怡建告诉记者，房企缴纳土地增值税目前分为两步，首先是在项目预售时预交，下一步再是楼盘售罄时结算缴纳。“因此，不能简单地将欠税理解为逃税漏税。由于土地增值税有前后两道程序，应缴和最终缴纳之间存有时间差，欠税是很正常的现象。”胡怡建表示。

　　任志强也是根据这种缴纳模式反驳央视报道的。“土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴，按项目进度和完成的条件进行最终结算的纳税方式。”任志强在微博上表示，企业“在未达到税法规定的结算条件时，可以不交，并不违背税法，也非拖欠。”

　　他还提到，房产项目达到结算条件时，会根据实际结算调整预算情况。有的项目在结算时会提高实际上缴的数额，有的则会因预算成本增加而减少纳税数额，甚至有可能出现“实际应缴数小于已经预缴数额”的情况。根据税法规定，预缴和结算缴纳时的差额，采取“多退少补”的规定。所谓拖欠，就是没有“少补”形成的。

　　税收制度有漏洞
　　胡怡建介绍说，一些房企为避免清盘时结算土地增值税，故意留一小部分房产自行使用，“通过人为因素造成并未清盘的局面，从而不必再缴纳差额税款。这属于制度的漏洞，并不违法。”此外，他还表示，应缴税额是一个预计数，最终的税额是一个实数，数据之间存在误差再正常不过，“但误差不会有3.8万亿元这么大”。

　　经济学者、北京市政协委员马光远表示，目前各地土地增值税的预缴率并不高，大量房企只缴纳房款的1%左右，此后，不管项目挣多少钱，都变相逃避清盘结算，从而造成税收大面积流失。胡怡建也表示，实际操作中，房企预缴土地增值税的比例占房款的1%-2%，“最多也很少超过3%”。

　　由于房产项目开发周期长、涉及因素众多，在相当大的程度上，税务部门与房企之间存在财务信息的不对称。在土地增值税征收之难面前，还有一些历史遗留问题。

　　胡怡建介绍说，土地增值税在上世纪90年代就存在了，当时的房地产业比较萧条，对清算征税的要求也不严，“历史上有不少房企开发、销售项目都没有交税”。同时，和其他行业不同，除了企业所得税之外，土地增值税是房地产行业特有的税种，“由于一些地方政府依赖土地财政，在具体征税时往往对房企睁一只眼、闭一只眼了”。他表示，要破解土地增值税的征收难题，这些历史遗留问题也有待解决。