“营改增”后，个人出售二手房缴税金额和方式发生了哪些变化？

2016年5月1日起全面推开营业税改征增值税，包括上海在内的4个城市按三种情况征收或免征增值税。

相关政策——《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

那么，“营改增”之后，个人出售二手房时，缴税金额和方式将发生哪些变化？ 不要担心一头雾水，市地税局提供权威案例解读，详见下文。

情况一：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

案例：小王将购买不足2年的住房对外销售，取得出售住房收 入420万元。

按原营业税计税方法计算：应纳营业税额=420×5%=21万元 。

按改征增值税计税方法计算：应纳税额＝含税销售额÷ （1+5%）×5%。应纳增值税额=420÷（1+5%）×5%=20万元。

情况二：个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。

案例：小李将购买已3年的非普通房对外销售，取得出售住 房收入500万元，而3年前他的买入总价为400万元。

按原营业税计税方法计算：应纳营业税额=（500-400）× 5%=5万元。

按改征增值税计税方法计算：应纳增值税额=（500-400） ÷（1+5%）×5%=4.76万元。

情况三：个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

案例：小张将购买已3年的普通房对外销售，取得出售住房收入200万元，由于他符合免征条件，无论是按之前的营业税计税 方法，还是按改征增值税计税方法，均免征营业税或增值税。